Признание отсутствующим права собственности досудебный порядок

Признание отсутствующим права собственности досудебный порядок

Спор о «споре». Часть II. Претензионный порядок и иск о признании права отсутствующим

В рамках анализа правоприменения новых правил о претензионном порядке в арбитражном процессе ( АПК РФ в действующей редакции) интерес представляют два акта 9 ААС и 10 ААС (оба Московский регион). В них содержатся два разных ответа на следующий вопрос: необходимо ли соблюдать претензионный порядок для предъявления иска о признании права отсутствующим?Позиция 9 ААС: соблюдение указанного порядка нужно, поскольку это следует из буквального прочтения АПК РФ (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2016 N 09АП-43892/2016-ГК по делу N А40-144935/2016, спор о признании права отсутствующим на нежилое здание, истец — Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы).Позиция 10 ААС: соблюдение указанного порядка не нужно, поскольку спор носит не только гражданско-правовой характер, но и следует из обязанности истца осуществлять земельный контроль, а также по причине того, что

«действующее законодательство не содержит указание на обязательное соблюдение такого порядка по требованию о признании отсутствующими права собственности на объект недвижимости»

( Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2016 N 10АП-12746/2016 по делу N А41-40252/16, спор о признании права отсутствующим на здание, которое находилось на здании истца, истец – Администрация муниципального района).В этом деле Администрация определенно имело частноправовой интерес – здание находилось на земельном участке, принадлежавшем муниципальному району, который был согласен с его возведением как собственник участка, но, по мнению Администрации, было возведено без получения разрешения на строительство, то есть была возведена самовольная постройка.Почему Администрация пошла через иск о признании права отсутствующим, а не предъявила иск о сносе самовольной постройки – отдельный вопрос, но позиция 10 ААС заслуживает некоторого внимания, поскольку она явно выходит за рамки буквального прочтения АПК РФ и иных связанных с нею норм того же и возрождает старую проблему: изменяется ли природа гражданско-правового спора, если он усложнен публично-правовым элементом, а в более узком контексте, освобождает ли этот публичный элемент от соблюдения обязательного претензионного порядка?Ранее этот вопрос был актуален для старой проблемы возможности рассмотрения третейским судом споров по поводу недвижимого имущества, когда исполнение решения третейского суда требовало внесения изменений в ЕГРП (см.

Конституционного Суда РФ от 26.05.2011 N 10-П).Теперь данный вопрос получает в некотором смысле новую жизнь, поскольку положительный ответ на него позволяет публично-правовым образования и органам публичной власти обойти новые правила о претензионном порядке в арбитражном процессе. Очевидно, что гражданско-правовые отношения с участием государства (в широком смысле) существенно осложнены публичными правилами, которые содержатся и в законодательстве о госзакупках, и в земельном законодательстве, и в законодательстве о защите конкуренции.И учитывая то, что как долго в свое время арбитражные суды считали, что третейские суды не вправе рассматривать споры по поводу недвижимости, поскольку необходимость внесения записи в ЕГРП делает спор не чисто «гражданско-правовым» можно ожидать, что поставленный в этом блоге вопрос будет актуальным для арбитражных судов.Конечно, представленной информации недостаточно для дачи каких-либо прогнозов, но есть риск того, что вопрос, необходимо ли истцу соблюдать претензионный порядок будет решаться не столь единообразно, если истец – орган публичной власти.

Когда применяется исключительный способ защиты права


Основная проблема иска о признании права отсутствующим в том, что надо доказать невозможность других способов защиты, отмечает старший юрист Татьяна Воронина. Но исключительность такого метода не значит, что суды должны ограничивать его применение в спорах между собственниками де-юре и де-факто.

Такой позиции последовательно придерживается Верховный суд, говорит управляющий партнер Денис Литвинов. «Если право собственности зарегистрировано незаконно, наиболее логично и правильно добиваться признания его отсутствующим», – точку зрения ВС разделяет Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость.

«Если право собственности зарегистрировано незаконно, наиболее логично и правильно добиваться признания его отсутствующим»

, – точку зрения ВС разделяет Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» . А по мнению Ворониной, разъяснения ВС по делу Шаполовой пригодятся для случаев, когда Росреестр провел регистрацию с нарушениями, но оспорить сделку или применить виндикацию нельзя.

Литвинов напоминает об определении , которое гражданская коллегия ВС вынесла в феврале 2017 года. В нем рассказывается, на какие обстоятельства надо обратить внимание в аналогичных делах:

  1. нужно установить точные границы и площадь участка, который необходим для эксплуатации объекта недвижимости.
  2. истец должен обосновать, что фактически владеет участком, право на который зарегистрировано за другим лицом;
  3. необходимо установить всех фактических владельцев спорного участка, если право на него неправомерно зарегистрировал лишь один сособственник;
  4. надо выяснить, законно ли зарегистрированы права на землю;

При определенном подходе разъяснения ВС могут привести к слишком широкому применению такого способа защиты, как признание права отсутствующим, полагает юрист Иван Стасюк. По его мнению, истица была недовольна тем, что ответчица приобрела участок в единоличную собственность, то есть, по сути, Шаполова оспаривала сделку по передаче земли.

В отношении такого требования действуют правила исковой давности, а вот иск о признании права отсутствующим не “задавнивается”, обращает внимание Стасюк.

  1. , , ,

Иск о признании права отсутствующим (не надо так!)

Коллеги, буквально на днях мне потребовалось проанализировать большой объём судебной практики по искам о признании права отсутствующим.

К моему удивлению, в значительной, если даже не в большей части судебных актов по таким требованиям, суды указывают на то, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права.

Эта ситуация подтолкнула меня к написанию настоящей заметки, в которой я постарался максимально кратко отразить, как мне кажется, наиболее важные черты этого иска, а также указать распространенные ошибки истцов, которые я обнаружил, при исследовании судебной практики. Надеюсь, что материал будет Вам полезен.
Надеюсь, что материал будет Вам полезен.

Если в чем-то ошибся либо не указал что-то, на Ваш взгляд, важное, прошу Вас меня поправить или дополнить. 1. Общая характеристика:

  1. имеет очень узкую сферу применения;
  2. предъявляется в исключительных случаях;
  3. им нельзя заменять виндикационные, негаторные или иные иски;
  4. он допустим только в случаях, когда лицо не может защитить нарушенное право иными средствами.

(см., например, Определение ВС РФ от 25.12.2018 № 5-КГ18-262, Определение ВС РФ от 15.05.2018 № 87-КГ18-2, Определение ВС РФ от 23.10.2018 № 18-КГ18-163). 2. Истец (по общему правилу): такой иск может заявить владеющий собственник имущества, право которого зарегистрировано.

(см., например, Определение ВС РФ от 13.06.2017 № 33-КГ17-10, Определение ВС РФ от 26.06.2018 № 14-КГ18-12). Исключения, которые можно обнаружить в судебной практике:

  1. виндикационный иск либо иск о признании права собственности заявить невозможно, и при этом собственник не владеет имуществом (см., например, ФАС СКО от 01.04.2014 по делу № А32-14032/2013).
  2. иск о признании отсутствующим зарегистрированного обременения в виде договора аренды земельного участка также вправе заявить арендатор такого земельного участка в отношении другого арендатора, если такое обременение зарегистрировано незаконно(см., например, Постановление АС ВСО от 23.09.2015 по делу № А33-23905/2014);
  3. иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект, который не обладает признаками недвижимого имущества, вправе заявить также арендатор земельного участка, которому участок предоставлен его собственником для строительства объекта недвижимости, а также в исключительных случаях лица, законные права которых нарушены юридическим фактом регистрации права собственности иного лица на спорный объект (см., например, Определение ВС РФ от 25.05.2017 по делу № 308-ЭС16-20201, А53-31673/2015);

3.

Ответчик: лицо, право которого (сделка с которым) неправомерно зарегистрировано(а).

(см., например, п. 53 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

).

4. Ситуации, в которых применяется:

  1. объект недвижимости прекратил свое существование, но права на него зарегистрированы (что нарушает права собственника, владеющего другим объектом недвижимости, например, земельным участком);
  2. в границах земельного участка, принадлежащему на праве собственности одному лицу, существует еще один земельный участок, право собственности на который зарегистрировано за другим лицом.
  3. ипотека или иное обременение фактически прекратились, но запись о них осталась в ЕГРН;
  4. право собственности на движимое имущество либо на то, что вообще не является имуществом (например, часть объекта, его улучшение) зарегистрировано как на недвижимое имущество (что нарушает права собственника, владеющего другим объектом недвижимости, например, земельным участком);
  5. право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами;

(см., например, п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010

«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

, Президиума ВАС РФ от 05.10.2010 № 14624/09 по делу № А55-14624/2008, Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 № 4372/10 по делу № А40-30545/09-157-220, Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2018 № 301-ЭС17-22269 по делу № А11-4520/2016). 5. Срок исковой давности: не применим к данному иску.

(см., например, п. 12. Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153

«Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения»

, Определение ВС РФ от 13.06.2017 № 33-КГ17-10). 6. Когда нельзя предъявлять подобный иск (распространенные ошибки):

  1. заявляется иск о признании права собственности отсутствующим совместно с виндикационным иском / иском о признании (т.е. предъявляются взаимоисключающие требования) (см., например, Определение ВС РФ от 24.04.2018 № 117-КГ18-13, Определение ВС РФ от 24.04.2018 № 117-КГ18-22);
  2. когда речь идет о сносе самовольной постройки (см., например, Определение ВС РФ от 02.10.2018 № 88-КГ18-6);
  3. когда за истцом не зарегистрировано право собственности в ЕГРН (см., например, Определение ВС РФ от 25.12.2018 № 5-КГ18-262);
  4. когда имеет место спор о границах земельных участков (см., например, Определение ВС РФ от 22.10.2018 по делу № А41-72172/2016).
  5. когда собственник не владеет имуществом (за исключением, как указывалось ранее, особых случаев, когда невладеющий собственник не может защитить свое право иными способами. В основном это дела по водным объектам либо по государственной / муниципальной собственности (см., например, Определение ВС РФ от 26.06.2018 № 14-КГ18-12);
  6. когда имеет место спор о том, что кто-то незаконно зарегистрировал за собой право собственности на общее имущество собственников помещений в здании (например, в многоквартирном доме) (см., например, Определение ВС РФ от 13.09.2018 по делу № А40-74412/2017. Следует отметить, что есть и противоположенная практика — см., например, Определение ВС РФ от 02.02.2017 по делу № А64-1092/2015. Но, на мой взгляд, это ошибка, поскольку здесь, в зависимости от обстоятельств, должен заявляться виндикационный либо негаторный иск – см. п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»);

Досудебное урегулирование вопроса

Такой спор может быть урегулирован без суда.

То есть, стороны могут достичь между собой договорённости относительно права на вещь. Принять такие меры может как истец, так и ответчик. Для этого нужно информировать противоположную сторону спора о своём желании. Если оппонент будет согласен на такое решение вопроса, то нужно составить письменный документ.

Если оппонент будет согласен на такое решение вопроса, то нужно составить письменный документ. Она называется «», и его должен принять суд, как юридический документ.

То есть, стороны составляют соглашение, в котором прописывают все нюансы и договорённости. Затем соглашение заверяется у нотариуса, и после этого представляется суду. Суд должен ознакомиться с документом.

Если соглашение составлено верно, не противоречит закону и нормам морали, не нарушает права и интересы ни одной из сторон спора, то суд принимает его во внимание, и выносит решение с учётом достигнутых договорённостей. Теперь с этим документом нужно посетить местное отделение Росреестра или МФЦ по месту нахождения спорного имущества, и внести изменение в ЕГРП.

Когда предъявление отрицательного иска о признании будет ошибкой?

Как я уже говорил, это исключительный способ защиты права, который применим в ограниченном количестве ситуаций.

Тем не менее истцы часто ошибаются.

Либо намеренно идут с иском о признании права отсутствующим в попытке обойти исковую давность.Например, по-правильному надо оспаривать сделку, в результате которой в ЕГРН была внесена запись, нарушающая права истца.

Но он пропустил срок исковой давности.

Поэтому он идет с отрицательным иском о признании, который не задавнивается. Попытка хорошая, но суды на такое, как правило, не ведутся и отказывают в иске.Ниже список ситуаций, когда иск о признании права отсутствующим предъявлять нельзя (в скобках только по одному примеру для каждой ситуации, но на самом деле их, конечно же, больше):

  1. вместе с требованием о признании права отсутствующим заявляется виндикационное или другое негаторное требование (Определения ВС РФ от 24.04.2018 № 117-КГ18-13, от 24.04.2018 № 117-КГ18-22);
  2. между сторонами есть спор о захвате общего имущества здания, которое один из сособственников неправомерно зарегистрировал за собой (Постановление АС Московского округа от 09.07.2018 по делу № А40-74412/2017);
  3. право истца на имущество не зарегистрировано в ЕГРН (Определение Определение ВС РФ от 25.12.2018 № 5-КГ18-262);
  4. собственник утратил владение имуществом за исключением тех особых и редких случаев, про которые шла речь выше (Определение ВС РФ от 26.06.2018 № 14-КГ18-12);
  5. есть спор о границах земельного участка (Постановление АС Московского округа от 27.06.2018 по делу № А41-72172/2016).

Вот, пожалуй, и всё. Если у вас есть что добавить или есть вопросы по теме, то не стесняйтесь — пишите комментарии.И не забывайте, что у нас есть паблик «ВКонтакте», а о выходе новых статей вы всегда можете узнать из регулярной .

Подписывайтесь. И мне приятно, и вам полезно. Всего доброго!( 5 оценок, среднее 5 из 5 ) Понравилась статья? Поделитесь с друзьями. В ходе реформы общей части обязательственного права в 2015 году в ГК РФ появилась Разговаривают двое.

— Юридическое образование имеете? — Имею! — А умеете? — Гипотетически, согласно 17 ноября 2015 года было принято Постановление Пленума ВС РФ № 50 «О применении Рад всех приветствовать на своем блоге.

С вами Альберт Садыков и сегодя я хотел

Соблюдение досудебного претензионного порядка // Судебная практика в делах о признании права собственности

Проблема в том, что мы сосредоточиваемся на тех редких случаях, когда наша методика срабатывает, и почти никогда — на многочисленных примерах ее несостоятельности.(с)Нассим Николас Талеб. Черный лебедь Признание права собственности в судебном порядке относится к той категории дел, по которым в большинстве случаев существует уже сложившаяся и принятая судебная практика.

Однако, «дьявол кроется в мелочах» и встречаются ситуации, когда вроде бы «азбучный» вопрос приводит к отрицательному процессуальному результату – оставлением иска без рассмотрения или возвращением иска истцу.

В судебной практике по признанию права собственности к такой категории процессуальных требований относится соблюдение досудебного претензионного порядка. Происходит так, как правило, потому, что законодательно вопрос соблюдения досудебного порядка урегулирован в общих чертах — если такой порядок предусмотрен федеральным законом или договором ( ГПК РФ), а значит применительно к категории дел о признании права собственности – только, если это предписывает прямая норма федерального закона или договора.За короткий период времени предусмотренный федеральным законом перечень дел, в отношении которых применяется обязательный претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора, изменялся не единожды.

И последние изменения такого перечня категорий дел не коснулись признания права собственности.Два подхода к разрешению этого спорного вопроса были сформулированы в ходе обсуждения на заседании Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Московского округа 25 ноября 2016 года ().Согласно первому подходу – соблюдение досудебного (претензионного) порядка необходимо при признании права собственности, так как в процессуальном законодательстве (и в частности АПК РФ) не содержится исключений для данного вида споров.Действительно, суды первой инстанции при рассмотрении этого вопроса часто ссылаются на это обстоятельство (Определение Мичуринского городского суда № 2-786/2017 2-786/2017~М-552/2017 М-552/2017 от 15 июня 2017 г. по делу № 2-786/2017, Определение Ставропольского районного суда№ 2-1662/2017 2-1662/2017~М-1226/2017 М-1226/2017 от 4 июля 2017 г.

по делу № 2-1662/2017).Вместе с этим, оправданным с правовой точки зрения является второй подход, согласно которому соблюдение досудебного (претензионного) порядка не требуется. Судьи ФАС МО приводят в качестве аргумента то обстоятельство, что соблюдение обязательного досудебного порядка по таким делам не требуется, поскольку при возникновении спора право собственности на недвижимое имущество может быть признано только судом (например, ГК РФ), а согласно закону о государственной регистрации зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Также, в ряде судебных актов суды кассационной инстанции пришлы к аналогичным выводам: при обращении в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку и земельный участок в соответствии с ГК РФ признание права можно осуществить только в судебном порядке (кассационной определение Верховного Суда Республики Башкортостан (Республика Башкортостан) от 26 августа 2010 г., Определение Иркутского областного суда № 33-3050/2012 от 6 апреля 2012 г.

по делу № 33-3050/2012). Таким образом, суд в каждом отдельном случае обязан разрешать вопрос о необходимости применения досудебного (претензионного) порядка урегулирования имущественного спора.

Например, в Определении Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 01.10.2015 по делу N 33-1150/2015 сделан вывод о том, что требование о признании вещного права не предусматривает соблюдение досудебного порядка урегулирования спора и, как следствие тому, противоречит действующему законодательству.

Следует отметить, что широкое применение в судебной практике получило мнение Московского городского суда, изложенное в апелляционном определении от 16.11.2012 по делу N 11-21364/2012:“Иск о признании права собственности — это требование собственника имущества о констатации перед другими лицами факта принадлежности истцу абсолютного вещного права собственности на спорное имущество.

Так как установление данного факта не может быть разрешено во внесудебном порядке, то истцы имели право обратиться в суд с указанными исковыми требованиями”. В итоге, Верховный суд Российской Федерации закрепил судебную практику, согласно которой при обращении в суд по вопросам о признании права собственности не требуется соблюдение досудебного урегулирования спора, так как действующее законодательство не содержит требований об обязательном досудебном урегулировании споров.

В итоге, Верховный суд Российской Федерации закрепил судебную практику, согласно которой при обращении в суд по вопросам о признании права собственности не требуется соблюдение досудебного урегулирования спора, так как действующее законодательство не содержит требований об обязательном досудебном урегулировании споров.

Например, потому что в соответствии со ЗК РФ земельные споры рассматриваются в судебном порядке ( СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 декабря 2014 г. N 18-КГ14-143).

Обзор судебной практики по признанию права отсутствующим

В прошлом месяце исполнилось восемь лет одному из самых важных документов в области защиты вещных прав — совместному постановлению Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного судов от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее также – Постановление № 10/22).

Одно из достижений этого документа — закрепление иска о признании права отсутствующим. Порою он оказывается незаменимым инструментом защиты прав. В этом обзоре представлены наиболее значимые решения Верховного Суда (ВС) за последние два года, демонстрирующие, как высшая инстанция развивает правила, касающиеся иска о признании права отсутствующим.

Введение Иск о признании права отсутствующим можно подать, если запись в ЕГРП нарушает право истца и это право не получится защитить путем признания права или истребования из чужого незаконного владения (абз. 4 п. 52 Постановления № 10/22). Для того чтобы подать такой иск, нужно, чтобы истец не утратил фактическое владение недвижимостью и у него было вещное право на нее.

Последняя практика ВС, включенная в обзор, демонстрирует стремление отойти от узкого понимания сферы применения этого иска. Например, ВС позволяет предъявлять его лицу, имеющему право на приватизацию недвижимости или право аренды. 1. Иск о признании права отсутствующим может использоваться и тогда, когда иные способы защиты оказались безуспешными Определение ВС РФ от 05.03.2018 № 308-ЭС17-15547 по делу № А32-7948/2016 Обществу на праве собственности принадлежала часть подвального помещения площадью 108 кв.

м. Вторая часть была передана Предприятию на праве оперативного управления. Но при передаче была допущена ошибка: вместо площади 110,9 кв. м была указана площадь 216 кв.

м (почти весь подвал). Ссылаясь на свое зарегистрированное право хозяйственного ведения, Предприятие потребовало от Общества вернуть вторую часть подвала (108 кв.

м). Суды это требование удовлетворили. Общество попыталось добиться признания права собственности на свою часть подвала, но суды отказали. Тогда Общество подало иск о признании отсутствующим зарегистрированного права ответчика на свою часть подвала.

Первая инстанция и апелляция решили, что иск о признании права собственности отсутствующим является единственным способом восстановления и защиты права Общества, и удовлетворили заявленные требования. Кассация отказала и сослалась на нарушение судами принципа правовой определенности: они не учли вступившее в законную силу решение по делу об истребовании спорных помещений у Общества.

ВС РФ постановление кассации отменил и удовлетворил иск общества, признав зарегистрированное право ответчика отсутствующим.

Из этого определения можно сделать два важных для практики вывода. Во-первых, иск о признании права отсутствующим могут подавать и те правообладатели, чьи права на недвижимость возникли до введения системы регистрации и, соответственно, отсутствуют в реестре. Право истца в данном деле не было зарегистрировано, так как он выкупил помещения до 1998 года.

Во-вторых, иск о признании права отсутствующим может использоваться и тогда, когда иные способы защиты оказались безуспешными.

Истец в этом споре ранее потерпел неудачу в двух делах: когда пытался оспорить решение об истребовании у него помещения и когда пытался добиться признания права на него. 2. Лицо, имеющее исключительное право на приватизацию участка, может добиваться признания отсутствующим зарегистрированного права на него Определение ВС РФ от 27.06.2017 № 310-КГ17-2466 по делу № А08-7941/2015 Признание права отсутствующим носит исключительный характер.
2. Лицо, имеющее исключительное право на приватизацию участка, может добиваться признания отсутствующим зарегистрированного права на него Определение ВС РФ от 27.06.2017 № 310-КГ17-2466 по делу № А08-7941/2015 Признание права отсутствующим носит исключительный характер.

Но при определенных фактических обстоятельствах такой иск является не только верным, но и единственно возможным способом защиты нарушенного права. Например, так произошло в следующем деле, рассмотренном экономической коллегией ВС.

Оно, помимо прочего, показывает, что предъявить такое требование могут и лица, имеющие исключительное право на приобретение спорного объекта в собственность. Предприниматели Ш. и М. — сособственники нежилого помещения. На основании распоряжения администрации М.

зарегистрировала право собственности на весь участок под объектом, включая часть, которую могла приватизировать Ш. В связи с этим Ш. потребовала признать отсутствующим право М. на весь участок. Суды посчитали, что Ш.

выбрала неверный способ защиты нарушенного права. Поскольку право собственности на спорный участок зарегистрировано только собственником М., то формально отсутствует конкурирующая запись о праве собственности иного лица на данный земельный участок.

Также суды указали, что Ш. вправе оспорить сделку по приватизации в отношении части участка, занятой ее объектом недвижимости, либо предъявить иск об установлении (признании) на участок права общей долевой собственности.

Экономическая коллегия ВС не согласилась с нижестоящими судами и отправила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. В своем определении судьи решили два важных вопроса. 1. Кто может предъявлять иск о признании права отсутствующим?

В данном случае истец не обладал еще правом на участок.

Но у него было исключительное право на его приватизацию как у собственника расположенной на участке недвижимости.

Исключительность этого права означает, что иные лица не могут приватизировать тот же участок, даже в том случае, если у них есть право на приватизацию его части. 2. Почему иск о признании права отсутствующим является в данном случае единственным доступным способом защиты?

Ситуации, подобные той, что разобрана в этом деле, встречались и ранее. Когда один из сособственников недвижимости приватизирует весь участок под ней, ВАС позволил другим сособственникам защищать свои права путем оспаривания сделки о приватизации либо установления права общей долевой собственности. Однако в данном случае такое требование нельзя было предъявить, поскольку ответчик нарушил порядок приватизации и не заключил договор о выкупе.

Единственным основанием для регистрации права собственности послужило распоряжение главы администрации. Иными словами, приватизация так и не состоялась и запись в реестре была совершена по ошибке.

Следовательно, с учетом того, что в силу нарушения норм о приватизации на стороне предпринимателя М.

право собственности попросту не возникло, то и предприниматель Ш. не может заявить иск об установлении права общей долевой собственности на земельный участок.

Не говоря уже об оспаривании сделки по приватизации, которая просто не заключалась.

Таким образом, коллегия ВС по экономическим спорам отошла от исключительно формального, ограничительного подхода к толкованию п. 52 Постановления № 10/22 и условий его применения, которого придерживались нижестоящие суды. Так как при новом рассмотрении суды удовлетворили заявленные требования, можно утверждать, что подход ВС был успешно воспринят.

3. Арендатор может требовать признания отсутствующим права на объект, расположенный на арендуемом участке Определение ВС РФ от 16.02.2017 № 310-ЭС16-14116 по делу № А35-8054/2015 Муниципальное образование передало в аренду предпринимателю земельный участок. Он был предоставлен под строительство объекта недвижимости (пристройки) к торговому зданию.

Однако впоследствии муниципалитет зарегистрировал свое право собственности на гараж, расположенный на арендуемом участке. Предприниматель обратился в суд с иском, требуя признать право собственности муниципалитета на гараж отсутствующим. Предприниматель указывал, что зарегистрированное право муниципалитета нарушает его права как арендатора и делает невозможным строительство.

При этом предприниматель ссылался на то, что гараж по своим техническим характеристикам не является объектом недвижимости.

Все три инстанции отказали предпринимателю, указав, что исходя из логики п. 52 Постановления Пленума № 10/22 правом на иск о признании права отсутствующим обладает только владеющий собственник недвижимости, чье право собственности зарегистрировано.

В данном случае требования заявлены арендатором, который не может оспорить титул собственника имущества, если только арендатор не считает такое имущество своим.

Вместе с тем арендатором требования о правах на спорное сооружение не заявлено.

При таких обстоятельствах суды трех инстанций посчитали, что арендатором избран ненадлежащий способ защиты права.

Этот подход сложно считать обоснованным.

Требование о признании отсутствующим права является негаторным (п. 7 постановления Пленума ВС РФ № 42

«О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности»

).

В таком случае логично, что арендатор как лицо, владеющее на законных основаниях земельным участком, на основании ст. 304, 305 ГК РФ получает защиту от собственника и иных третьих лиц, в случае доказанности наличия препятствий, чинимых ему собственником в пользовании земельным участком в соответствии с целями, предусмотренными договором.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила решения нижестоящих судов. По мнению тройки судей, нарушенное право арендатора на строительство подлежит восстановлению исключением из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на несуществующий в качестве недвижимой вещи объект, а избранный истцом способ защиты является в данном случае надлежащим.

Стоит отметить, что эта позиция ВС РФ не является новой. Ранее похожий подход содержался в п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153, а также в определении ВС РФ от 07.04.2016 № 310-ЭС15-16638 по делу № А35-8277/2014.

Тем не менее надеемся, что этот подход будет способствовать формированию эффективного механизма защиты прав арендаторов земельных участков от нарушений со стороны владельцев участков и третьих лиц. 4. Собственник здания, претендующий на приватизацию участка под ним, не может оспаривать права собственников соседних зданий, так как он не имеет права на приватизацию участка под ними Определение ВС РФ от 25.05.2017 № 308-ЭС16-20201 по делу № А53-31673/2015 Тот, кто имеет право приватизировать участок, может оспаривать незаконную регистрацию прав на него. Однако возможность предъявить такой иск ограничивается пределами того участка, который истец может приватизировать.

Так решил ВС в этом деле, разбирая спор между двумя собственниками зданий на государственной земле. Истец, предприниматель П., приобрела здание с офисами, неподалеку от которого находился склад, принадлежащий ответчику, предпринимателю Х.

Кадастровый инженер по заказу истца сформировал участок, который она намеревалась приватизировать как собственница здания. Однако, как выяснилось, на участке находился также склад Х. В связи с этим администрация города отказала П.

в выкупе участка. П. заявила требование о признании права собственности Х. на склад отсутствующим. Основные доводы иска — это то, что склад нельзя считать недвижимостью и что регистрация права собственности на склад нарушает исключительное право истца на приватизацию ее участка.

С этими доводами согласились три инстанции.

При оценке степени «недвижимости» склада они опирались на заключение, представленное истцом. Выводы судов соответствовали подходу ВС, который, как отмечено выше, признает право на предъявление подобных исков за лицами, имеющими исключительное право на приватизацию участка.

Однако суды не учли ограничения этого права, в связи с чем ВС отменил их решения по жалобе ответчика. Экономическая коллегия ВС, рассматривавшая дело, отметила, что факт формирования по заявлению истца земельного участка под приватизацию не свидетельствует о том, что весь участок, на котором находятся приобретенные в собственность истцом нежилые помещения и спорный склад, необходим для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего предпринимателю П.

Спорный склад расположен на государственном земельном участке более 20 лет, ранее находился в государственной собственности, публичный собственник участка не высказывал возражений против нахождения этого объекта на участке, а его наличие не являлось препятствием для эксплуатации офисного здания истца. Предпринимателю П. при приобретении нежилых помещений было известно о нахождении на земельном участке склада, данный объект на момент составления плана приватизации и на момент приобретения его предпринимателем Х. был учтен как объект недвижимости и по техническому паспорту имеет бетонный фундамент и металлические стены.

Поэтому, по мнению ВС, нет оснований считать, что государственной регистрацией права собственности ответчика на спорный объект нарушены законные права истца и он вправе требовать признания отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на спорный объект. Таким образом, суд четко обозначил ряд ключевых аргументов и обстоятельств, повлиявших на итоговый судебный акт. Так, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ хоть и не напрямую, но указала на необходимость изучения характера отношения собственника участка к существованию спорного объекта на его участке в случаях, когда право на такой объект оспаривается не собственником, а другими лицами.

В этом аспекте анализируемый судебный акт можно считать идейным продолжателем принципа должной осмотрительности приобретателя земельного участка, на необходимость следования которому уже неоднократно указывал ВС РФ. Кроме того, коллегия подчеркнула исключительный характер иска о признании права отсутствующим как способа защиты нарушенного права и уточнила пределы права на предъявление этого иска со стороны лиц, имеющих исключительное право на приватизацию земельного участка.

Когда иск о признании права отсутствующим эффективен

Важно Госорган требует признать право отсутствующим (и такое право возникло с пороком). Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом обратилось с иском к физическому лицу о признании отсутствующим права на озерно-нагульное хозяйство (земельный участок, водоем для рыбоводства, гидросооружения, дом рыбака, хозяйственные постройки), мотивируя свое требование тем, что спорный объект недвижимого имущества является искусственно созданной частью водного и является федеральной собственностью (Решение Приморско-Ахтарского районного суда Краснодарского края от 27.01.2016 по делу N2-25/2016). Таким образом, в этом примере объект права собственности ответчика выступал частью большего по размерам объекта, находящегося в федеральной собственности.

5. Объект недвижимости перестал обладать признаками объекта гражданских прав.

Решение в судебном порядке

Конечно, на практике, досудебное урегулирование такого имущественного спора, крайне редкое явление.

Никто добровольно не хочет терять права собственности на недвижимость.

В таком случае гражданин, отстаивающий свои права, должен обращаться в суд.Основание для подачи иска будет нарушение прав собственности, которое заявитель сможет доказать документально.Помимо истца и ответчика в таком судебном заседании часто принимают участие представители муниципальных органов власти. Они дают показания о фиксации данных в официальных документах. Обычно присутствие представителей муниципалитета нужно при рассмотрении споров об объектах коммерческой недвижимости и об объектах, у которых менялся адрес.Заявитель должен подать на объект недвижимости отсутствующим по месту регистрации недвижимого имущества.

Подавать нужно в Арбитражный суд, так как иски стоимостью более 5 минимальных окладов рассматривает именно эта судебная инстанция.В иске указывается название суда, данные истца и ответчика. Далее идёт описание сути дела с указанием конкретных правовых обстоятельств.

Также к иску необходимо приложить все документы, доказывающие права заявителя на данную собственность.Не забывайте приложить квитанцию об оплате госпошлины за подачу иска.Согласно 208 статье ГК РФ, такой иск будет признан негаторным. Это значит, что на него не распространяются сроки исковой давности.Иногда споры приходится решать в нескольких судах, что существенно увеличивает срок рассмотрения иска.

Что это такое, и в каких ситуациях нужно подавать

При обращении в суд по решению каких-либо вопросов в первую очередь подается исковое заявление, содержащее факты, требующие подтверждения.

В каких ситуациях требуется подтверждение права владения недвижимым имуществом в судебном порядке? К спорным ситуациям относятся:

  1. участие в процессе приватизации не всех лиц, проживающих в квартире;
  2. неявка продавца на государственную регистрацию сделки, что может быть вызвано смертью человека, возникновением чрезвычайной ситуации или являться мошенничеством;
  3. отсутствие правоустанавливающих документов, что достаточно распространено в небольших городах и сельских поселениях;
  4. производится регистрация строения, расположенного на неоформленном правильно земельном участке;
  5. споры по поводу недвижимого имущества между родственниками или совладельцами;
  6. арест недвижимости, как следствие неправомерных действий собственника при участии в приобретении недвижимости нескольких членов семьи и так далее.
  7. самовольное вселение в жилой дом (квартиру) третьих лиц;
  8. несоответствие документов, имеющихся у владельца недвижимости, установленным нормативным нормам или наличие в одном из документов ошибки/опечатки;
  9. отсутствие полного пакета документов от застройщика и невозможность их оформления;

Ситуаций, при наступлении которых вопрос о праве собственности на недвижимости решается судом, множество и перечислить в рамках одной статьи все практически невозможно.

Судебная практика о признании отсутствующим права собственности

Истец признал, что о выставлении на повторную публичную продажу спорного здания ему стало ему известно из публикации в названной газете в 2007 году, однако он полагает, что по этому иску отсутствует исковая давность, поскольку имущество находится в его владении, начиная с 2006 года.