Можно ли заложить земельный участок без дома

Можно ли заложить земельный участок без дома

Можно ли продать нежилое помещение без земельного участка под ним?


Есть один производственный корпус. Он разделен на 2 отдельных помещения, принадлежащих разным собственникам юридическим лицам.

Земля под зданием также принадлежит двум юр. лицам. НО! к зданию пристроена пристройка, принадлежащая собственнику 1, но стоит она на земельном участке собственника 2. На данный момент готовится сделка купли-продажи этой пристройки собственнику 2.

В связи с этим возникает вопрос как оформлять сделку. Оформить продажу нежилого помещения без земли нельзя.

Но земля и так принадлежит собственнику 2. Как быть в этом случае? Можно ли оформить куплю продажу помещения без земельного участка под ним?

08 Октября 2019, 11:04, вопрос №2540517 Мария, г. Александров Свернуть Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (2) 1677 ответов 555 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Санкт-Петербург Бесплатная оценка вашей ситуации можно, договор к-п делаете только на помещение, а при регистрации сделки в Росреестре к комплекту документов прикладываете документы, подтверждающие право собственности на земельный участок.

Т.е. фактически доказываете тем самым что права на здание и з/у закреплены за одним лицом (соблюден принцип единства судьбы здания и з/у). 08 Октября 2019, 11:49 0 0 8,4 Рейтинг Правовед.ru 1261 ответ 362 отзыва Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Адвокат, г. Санкт-Петербург Бесплатная оценка вашей ситуации

  1. 8,4рейтинг

Мария, здравствуйте!

Если земельный участок, который находится под пристройкой принадлежит покупателю (собственнику 2), т.е.

земельный участок под помещениями разделен, то, естественно, что продать земельный участок под пристройкой Вы не можете. Если же земельный участок, который находится под пристройкой принадлежит в настоящее время обоим собственником (на праве долевой собственности), тогда правило о необходимости совершения по одной сделке как продажи строения, так и продажи земельного участка действовать не будет, т.к. (а) нет земельного участка (а есть доля в праве собственности на него), (б) необходимость отчуждения доли в праве собственности на земельный участок возникает лишь тогда, когда продается имущество также находящееся в долевой собственности (а в рассматриваемой ситуации — пристройка в собственности единоличной).

С уважением, Александр Васильев 08 Октября 2019, 13:26 0 0 Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Похожие вопросы 13 Мая 2016, 11:49, вопрос №1250317 28 Апреля 2016, 13:37, вопрос №1236558 09 Января 2019, 22:51, вопрос №2218966 07 Февраля 2017, 15:52, вопрос №1529672 04 Апреля 2016, 06:51, вопрос №1206561 Смотрите также

Часто задаваемые вопросы

Кто может получать такой кредит? Займы предоставляются всем физическим и юридическим лицам вне зависимости от их статуса.

Правда ли, что банк кредитует и покупает земельные участки сельскохозяйственного назначения под их залог? В первую очередь, кредиты на покупку каких-либо сельскохозяйственных земельных участков предоставляются исключительно соответствующим товаропроизводителям, которые регистрируются в качестве частных предпринимателей или юридических лиц.

Помимо этого, кредит такого рода предоставляется другим субъектам, которые ведут деятельность в сфере производства, хранения или же первичной обработки какой-либо сельскохозяйственной продукции.

При этом принимается во внимание наличие или отсутствие какой-либо недвижимости на указанной территории.

На какую сумму можно рассчитывать?

В преимущественном большинстве случаев предельно допустимая сумма непосредственно зависит от стоимости предоставленного имущества. При этом сама сумма предоставленных средств не может быть больше 70% от стоимости указанного участка.

Различия между ипотекой на квартиру и на участок с домом

Банки охотнее предоставляют средства на покупку квартиры, а кредитование домов осуществляется с большим трудом.

Это связано с их существенными отличиями: Кредитование квартиры Основной целью любой финансовой организации является извлечение прибыли. Если заемщик не сможет вернуть деньги, банк продает имущество с торгов. Квартира отличается следующими преимуществами для потенциальных покупателей:

  1. проще организовать быт;
  2. максимальная транспортная доступность;
  3. наличие необходимых коммуникаций.

Кредитование дома Дом интересует только узкий круг покупателей, которые готовы тратить много времени на дорогу до работы или имеют независимый источников доходов, который не требует нахождения на предприятии.

Кроме того, он продается вместе с землей, которая является отдельным объектом недвижимости. Загородный дом сложно оценить, так как для этого используются следующие критерии:

  1. Удаленность от города.
  2. Престижность места.
  3. Стоимость постройки.
  4. Наличие подъездных путей и коммуникаций.
  5. Наличие инфраструктуры и водоемов.

Обратите внимание! Каждый дом индивидуален, а квартиры в большинстве случаев являются типовыми.

Если дом находится в коттеджном поселке, на него проще получить ипотеку. Это связано с тем, что его рыночная стоимость выше.

Вопрос по теме

?

У меня в собственности кладовая в жилом многоквартирном доме покупалась в 2016 году за 50000 рублей в г.

Рязань. Могу ли я взять кредит и займ в мфо в другом городе под залог кладовой? Для закрытия просрочек. И на какую сумму могу расчитывать.

Читать ответы (1) 13. Мой брат передал по договору займа 3 млн. руб. под проценты. Для обеспечения возврата суммы займа родственником заемщика были преданы в залог (ипотека) недостроенные жилые помещения и земельный участок.

Договор залога был зарегистрирован в Росреестре. Через год заемщиком и его родственником было предложено брату купить долю в праве общей долевой собственности на недостроенный жилой дом и земельный участок по цене, заниженной в несколько раз, данная сделка была заключена

«для большей гарантии обеспечения возврата денежных средств»

, переход права на это имущество также был зарегистрирован Росреестром.

Заемщик долг в установленный срок не вернул. Займодавец с помощью адвоката обратился в суд с иском о взыскании суммы займа и набежавших процентов, всего около 7 млн. руб. Адвокат также рекомендовал подать второй иск об обращении взыскания на заложенное имущество, в итоге судом данные дела были объединены.

Возможно ли рассчитывать на удовлетворение указанных исковых требований и в какой части?

С уважением, Марина. 13.1. Добрый день, возможно, в части взыскания основного долга по сумме займа и процентов.

Единственное, что проценту могут быть уменьшены судом, но это уже на усмотрения суда. А в остальном проблем по решению суда я не вижу, может быть только имущества на которое обращено взыскание будет ниже по стоимости взысканного долга. 13.2. Добрый день! Как минимум сумма основного долга и проценты, сумму не назову, второе требование тоже могут удовлетворить, чтобы из суммы заложенного имущества погасить долг.
13.2. Добрый день! Как минимум сумма основного долга и проценты, сумму не назову, второе требование тоже могут удовлетворить, чтобы из суммы заложенного имущества погасить долг.

13.3. Марина! Сейчас какое имущество в залоге.

Для регистрации перехода права по договору купли-продажи доли Вашим братом, ипотека хотя бы на время должна была быть отменена, Если договор залога заключен и зарегистрирован на оставшиеся невыкупленными доли. То суд обратит на них взыскание, но только путем выставления заложенного имущества на торги. У подобного рода дел (взыскание долга + ипотека) исходы могут быть самые разные.

При наличии правильно оформленных договора займа и залога, как правило, исковые требования удовлетворяются, но проценты могут быть снижены в порядке . Стороны могут заключить мировое соглашение и передать заложенное имущество в счет погашения долга. Если должник возражает против возврата заявленной суммы (ее размера), суд будет проверять обоснованность начисления процентов, пеней, сопоставлять со стоимостью недостроя (возможно шло строительство и недострой стал дороже).

Давать какие либо прогнозы не возьмутся даже астрологи.

Узнайте у упомянутого Вами адвоката, на какой исход рассчитывает он и почему.

Удачи. 14. У меня в собственности кладовая в жилом многоквартирном доме покупалась в 2016 году за 50000 рублей в г. Рязань. Могу ли я взять кредит и займ в мфо в другом городе под залог кладовой?

Для закрытия просрочек. И на какую сумму могу расчитывать. 14.1. Если кладовая оформлена как нежилое помещение и состоит на учете кадастра, то возможно МФО рассмотрит ваше предложение, по поводу суммы это к МФО, на их усмотрение. 15. Пожалуйста я поручитель у юридического лица по нескольким кредитам, в одном из кредите мой залог, жилой дом, я хочу его погасить как поручитель.

Может ли банк обьединить несколько этих кредитов под мой залог?

15.1. Здравствуйте Владимир. Изменение условий договора возможно только в той форме в которой заключен договор т.е. в письменной. Если ваш дом не является предметом залога в других кредитных договорах, то банк не может «объединить» кредиты с залоговым договором. 16. Под незавершенный строительством индивидидуальный жилой дом готовность 20% взята ипотека (договор с физиком) и этот же дом одним и тем же банком под залог этой незавершёнки выдан кредит организации (договор с юр.

16. Под незавершенный строительством индивидидуальный жилой дом готовность 20% взята ипотека (договор с физиком) и этот же дом одним и тем же банком под залог этой незавершёнки выдан кредит организации (договор с юр. Лицом) В 2015 г организация не смогла выплатить кредит.

Банк через суд обратил взыскание на залог. Дом достроен уже был, зарегестрирован в кадастровой палате как жилой (единственное жильё).

Имеет ли право банк обращать взыскание на весь дом: если ипотека физиком погашена и передавалось только 20% дома в залог, сейчас это единственное жильё.

16.1. Если дом в залоге, то могут обратить взыскание на предмет залога.

Если ипотека погашена, залога сейчас нет, то обратить взыскание на это жилье, которое является единственным пригодным для проживания, не могут. Согласно статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание Если бы ипотека не была погашена, тогда могли бы обратить взыскание, а так нет.

Залог прекращен. 16.2. В соответствии со ст. 340 Гражданского кодекса Рф изменение рыночной стоимости предмета залога после заключения договора залога или возникновения залога в силу закона не является основанием для изменения или прекращения залога.

Согласно взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Соответственно, залогодержатель вправе обратить взыскание на весь дом. 16.3. Преимущественное право обратить взыскание на предмет залога будет иметь тот кредитор, который зарегистрировал свой договор залога ранее всего.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм.

и доп., вступ. В силу с 01.01.2019) Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки 1.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке. КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 20 (в ред. ФЗ от 31.12.2017 N 486-ФЗ) применяется к отношениям, возникшим после 01.02.2018.
1 ст. 20 (в ред. ФЗ от 31.12.2017 N 486-ФЗ) применяется к отношениям, возникшим после 01.02.2018.

Стороны договоров, заключенных до 01.02.2018, вправе установить, что п.

1 ст. 20 применяется после указанной даты к правам и обязанностям, возникшим из таких договоров. При наличии управляющего залогом государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и управляющего залогом, действующего на основании договора управления залогом, заключенного с залогодержателем (залогодержателями). Вместе с указанным совместным заявлением представляется договор (договоры), на основании которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство, а также договор управления залогом или договор синдицированного кредита (займа), если такой договор содержит положения об управлении залогом.

(абзац введен Федеральным законом от 31.12.2017 N 486-ФЗ) (п.

1 в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) 2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. (в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 06.12.2011 N 405-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)

Требования к участку земли

Чтобы получить кредит под залог участка земли, последний должен соответствовать условиям банка.

Они меняются, но в основном соответствуют друг другу:

  1. Для объектов, полученных в наследство, срок права собственности должен быть более 3-х лет.
  2. Владелец земли – совершеннолетнее лицо.
  3. Участок принадлежит заемщику или залогодателю на основании права собственности.
  4. Касательно объекта залога не должно существовать обременений.
  5. Земля располагается в том же населенном пункте или его округе, где есть филиал банка.

>>На сайте представлена информация по разным банкам.

Условия у всех банков индивидуальные, например, ставки от 9% до 40% годовых, срок кредита от 6 месяцев до 15 лет. Пример расчета: по кредиту на сумму 350 000 на 3 года под ставку 9% годовых ежемесячный платеж составит 11 131 ₽/мес.Часто ищутПопулярноеС плохой кредитной историейПодбор по типуСредние суммы

Земельный участок является предметом залога, а здание расположенное на нем — нет

Пользователь Следующая ситуация.

Земельный участок передан в залог. Договор об ипотеке земельного участка предусматривает, что объекты недвижимого имущества, расположенные на данном земельном участке не являются предметом залогу, что допустимо в силу п.

4 ст. 340 ГК. ст. 35 ЗК предусматривает, что одно от другого неотделимо, ГК говорит о самостоятельных субъектах права.

Возникает вопрос: как реализовать данное имущество и как формировать предложения о продаже. Есть следующие мысли — продавать единым лотом, формировать одно положение, которое утвердит и СК, залоговой кредитор, первоначальная цену утвердит еще и суд. В положении о продаже указывать пропорцию распределения денежных средств (по ст.

В положении о продаже указывать пропорцию распределения денежных средств (по ст. 138 и по ст. 134 ЗОБа). Вот не понимаю, что писать, если ЗК захочет оставить предмет залога за собой.

Мне кажется, что данная сделка (оставление земельного участка без здания) является ничтожной сделкой в силу ст. 35 ЗК, кроме того, Росреестр не сможет зарегистрировать переход права, поскольку не определена судьба здания.

Была ли у кого-нибудь подобная практика и как выходили из ситуации? просто управляющий, АУ У меня была похожая ситуация, но наоборот: Здание в залоге (вернее даже помещение, но итог — один), земля — нет. Земля — не целиком , а доля. Оценивали раздельно, продавали единым лотом.

Положения о продаже разные — одно по залоговому имуществу, второе — по незалоговому. В сообщении о продаже указывали, что имеется преимущественное право покупки у дольщиков.

Пусть Вам повезет!

Реакции: Пользователь Спасибо, приняли на будущее. Но решили, что Положение о продаже имущества, обеспеченного залогом, не будет содержать норм о возможности оставить имущества за собой, будет прописан прямой отказ от такого права.

Если PR — захочет — пусть обжалует в суде. просто управляющий, АУ у вас должно быть предложение и отказ. а для этого вы должны определить цену по которой предлагаете, обладающему преимущ.

правом, если при торгах на повышение это не проблема — отказ участия в торгах расценивается именно так!

а вот в публичке — только в ходе торгов это можно определить и потом уже предлагать Пусть Вам повезет! Помощник АУ Следующая ситуация.

Земельный участок передан в залог. Договор об ипотеке земельного участка предусматривает, что объекты недвижимого имущества, расположенные на данном земельном участке не являются предметом залогу, что допустимо в силу п. 4 ст. 340 ГК. ст. 35 ЗК предусматривает, что одно от другого неотделимо, ГК говорит о самостоятельных субъектах права.

Возникает вопрос: как реализовать данное имущество и как формировать предложения о продаже. Есть следующие мысли — продавать единым лотом, формировать одно положение, которое утвердит и СК, залоговой кредитор, первоначальная цену утвердит еще и суд. В положении о продаже указывать пропорцию распределения денежных средств (по ст.

В положении о продаже указывать пропорцию распределения денежных средств (по ст.

138 и по ст. 134 ЗОБа). Вот не понимаю, что писать, если ЗК захочет оставить предмет залога за собой. Мне кажется, что данная сделка (оставление земельного участка без здания) является ничтожной сделкой в силу ст. 35 ЗК, кроме того, Росреестр не сможет зарегистрировать переход права, поскольку не определена судьба здания.

Была ли у кого-нибудь подобная практика и как выходили из ситуации? Хочу поднять тему. У нас уже прошло двое торгов (несостоялись), на которых заложенная земля и незаложенное здание продавались одним лотом. Залоговый кредитор (банк) хочет забрать землю после повторных торгов.

И банк, и АУ гложут сомнения в осуществимости такого «финта»)) Рассуждения следующие: По общему правилу, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (ст.

35 ЗК РФ). Но в нашем случае отчуждение земельного участка происходит не добровольно, а принудительно/вынужденно (конкурсное производство, обращение взыскания на предмет залога). В этой связи, конкурсный кредитор вправе расчитывать на реализацию своего права, установленного п.

4.1. ст. 138 ФЗ о несостоятельности?

С позиции добросовестности и разумности выгоднее отдать землю банку, чем потом торговать ее на публичке в одном лоте со зданием (уйдет по-любому дешевле). Судебной практики по данному вопросу не нашли.

Прошу поделиться опытом. ___________________________________________________ Или не берись, или доводи до конца.

Овидий, Наука любви. Честный рейдер У нас уже прошло двое торгов (несостоялись), на которых заложенная земля и незаложенное здание продавались одним лотом. Залоговый кредитор (банк) хочет забрать землю после повторных торгов.

И банк, и АУ гложут сомнения в осуществимости такого «финта») Обмен письмами, и разногласия в суд. Но! «Единая судьба» земельного участка и иных объектов недвижимости, возводимых на нем, — не просто норма!

Это принцип, который у нас в настоящее время содержится в ЗК РФ, но является характерным для всей романо-германской правовой традиции, что также находит свое отражение в Проекте ГК РФ ( ГК РФ в редакции Проекта). Если иное не установлено в законе, сделки, направленные на нарушение этой нормы, будут признаваться недействительными.

Помощник АУ Обмен письмами, и разногласия в суд. Но! «Единая судьба» земельного участка и иных объектов недвижимости, возводимых на нем, — не просто норма! Это принцип, который у нас в настоящее время содержится в ЗК РФ, но является характерным для всей романо-германской правовой традиции, что также находит свое отражение в Проекте ГК РФ ( ГК РФ в редакции Проекта).

Если иное не установлено в законе, сделки, направленные на нарушение этой нормы, будут признаваться недействительными. Точно, пусть судья голову ломает))) Сама подумываю о том, чтобы отдать этот ребус судье))) Денис, спасибо за мнение) ___________________________________________________ Или не берись, или доводи до конца.

Овидий, Наука любви. Пользователь Судебной практики по залогу не нашла, только по лизингу.

Не знаю можно ли применить по аналогии.

Там правда ситуация наоборот, здание в лизинге, земля нет.

А по залогу вроде так: залог строений без земельного участка не допускается, а залог земельного участка без строений допускается.

  1. 16,9 КБ Просмотры: 644

Помощник АУ Спасибо, ИРИС!

«В то же время пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения». Это прям в точку))) Сама сто раз прочитала эту ст. 35 ЗК. Видимо, расклад получается следующий: если земля в залоге, а здание нет, то как бы залоговому кредитору и АУ не хотелось, но нужно продавать все это одним лотом, пока не продастся (закон суров и так далее.).

Думаю, и банкротную судью озадачивать этим бесполезно — ответ практически очевиден.

Никакого ребуса тут нет ___________________________________________________ Или не берись, или доводи до конца. Овидий, Наука любви. Пользователь Ну почему же нет ребуса. Как раз ребус есть. пп. 5 п. 1 ст.

1 ЗК РФ: Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Закон о залоге как раз и противоречит этому единству, т.к. допускается залог земельного участка, без расположенных на нем строений., или это и есть тот самый закон, который допускает отчуждение земельного участка без расположенной на нем недвижимости?

Надо бы в выходные ещё покопаться в практике именно по залогу. Я бы всё равно банкротную судью озадачила. Помощник АУ Чего бы не сказала банкротная судья, следующий фильтр — Росреестр.

Обидно будет, если на финише все зарубится)) ___________________________________________________ Или не берись, или доводи до конца.

Овидий, Наука любви. Подниматель пингвинов Вот) тока хотела сказать, что здание без земли нельзя) а тут уже и выяснили))) Наношу пользу, причиняю добро. Пользователь Ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (без учета изменений внесенных ФЗ от 06.12.2011 № 405-ФЗ (опубликован 07.12.2011, вступает по истечении 90 дней после дня официального опубликования): 1. Если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона. При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — судом.

2. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется. При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи. 4. Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Новая редакция ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом изменений внесенных ФЗ от 06.12.2011 № 405-ФЗ (опубликован 07.12.2011, вступает по истечении 90 дней после дня официального опубликования): 1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона. По вопросу применения данных редакций, на дату заключения договора или на дату проведения торгов не могу сказать.

В определении ВАС РФ от 20.06.2013 г. № ВАС-7276/13, суд говорит что на дату проведения торгов, но там и договор заключен ещё по старой редакции.

Выдержка из Определения ВАС РФ от 25 ноября 2010 г.

№ ВАС-13670/10: «Ссылка заявителя на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации не принимается, поскольку правовые нормы, установленные Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» являются специальными для регулирования отношений по ипотеке по отношению к нормам Земельного кодекса Российской Федерации.

Нарушения единообразия в применении и толковании норм права судами не допущено». Выдержка из Постановления ФАС Северо-Кавказкого округа от 23 июля 2012 г.

по делу № А20-3247/2011: «Апелляционный суд обоснованно отклонил ссылку на статьи 1 и 35 ЗК РФ, устанавливающие правило, согласно которому земельный участок не может быть отчужден без расположенных на нем всех принадлежащих одному лицу объектов недвижимости.

Во-первых, в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ имеется оговорка о том, что иные случаи (то есть случаи, когда связанные с земельными участками объекты не следуют судьбе земельных участков) могут быть предусмотрены федеральными законами. Во-вторых, апелляционный суд руководствовался сформулированной судебной практикой правовой позицией, в соответствии с которой правовые нормы, установленные Законом об ипотеке, являются специальными для регулирования отношений по ипотеке по отношению к нормам ЗК РФ (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2010 № ВАС-13670/10 по делу № А51-17380/2009)».

  1. 25,7 КБ Просмотры: 609
  2. 15,4 КБ Просмотры: 713
  3. 20 КБ Просмотры: 575

Реакции: Помощник АУ ИРИС!

Спасибо большое за такую подборку! С ума можно сойти — Вы писали это вчера (в выходной!)!

Я Ваша должница! У нас в договоре ипотеки прямо предусмотрено, что закладывается только участок, на находящиеся на нем здания залог не распространяется. Если бы в обычном (не банкротном) режиме, банк обращал бы взыскание на землю, то ему бы очень пригодилась выложенная Вами практика: землю забрал банк, а здание осталось у должника. В нашем случае имеем следующее: КП и продается все имущество, и здания, и земля под ними.

Продавать землю в одному лицу (отдать залоговому кредитору после повторных торгов), а здание другому (в ходе публички) рука не поднимается))) Но приведенная Вами практика заставляет задуматься. и вроде бы очевидные вещи опять стали неочевидными))) ___________________________________________________ Или не берись, или доводи до конца. Овидий, Наука любви. Арбитражный управляющий Хочу поднять тему.

У нас уже прошло двое торгов (несостоялись), на которых заложенная земля и незаложенное здание продавались одним лотом.

Залоговый кредитор (банк) хочет забрать землю после повторных торгов. И банк, и АУ гложут сомнения в осуществимости такого «финта»)) Рассуждения следующие: По общему правилу, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (ст. 35 ЗК РФ). Но в нашем случае отчуждение земельного участка происходит не добровольно, а принудительно/вынужденно (конкурсное производство, обращение взыскания на предмет залога).

В этой связи, конкурсный кредитор вправе расчитывать на реализацию своего права, установленного п. 4.1. ст. 138 ФЗ о несостоятельности? С позиции добросовестности и разумности выгоднее отдать землю банку, чем потом торговать ее на публичке в одном лоте со зданием (уйдет по-любому дешевле).

Судебной практики по данному вопросу не нашли.

Прошу поделиться опытом. Думаю, что АУ в данном случае вправе заключить договор и продать банку землю и здания одним лотом, при условии уплаты банком в конкурсную массу цены незаложенного имущества. Реакции: Пользователь Но приведенная Вами практика заставляет задуматься. и вроде бы очевидные вещи опять стали неочевидными))) Вот и я о том же.

Как и писала в предпоследнем посте: «Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Закон о залоге как раз и противоречит этому единству, т.к.

допускается залог земельного участка, без расположенных на нем строений., или это и есть тот самый закон, который допускает отчуждение земельного участка без расположенной на нем недвижимости?». Просто уже сталкивалась с подобным когда-то (но не в банкротстве), вот и пришлось немного освежить память, тем более знала где и что искать, так что не переживайте – эту практику нашла быстро, а дальше дело техники, копировать-вставить. Я думаю банк знает про эту практику, и в обычном режиме (не банкротном), как Вы и пишите, он так бы и сделал.

И Росреестр переход права бы не зарубил.

Как уже выяснили пп.5 п.1. ст.1. и ст. 35 ЗК РФ к залогу земельного участка не применимы.

Получается что в этом случае банк имеет полное право рассчитывать на реализацию своего права, установленного п. 4.1. ст. 138 ЗоБ и забрать после вторых торгов земельный участок, тем более он и хочет это сделать.

А здание будет продаваться отдельно на публичке. А вот такой практики я то же не нашла. Но если банк так хочет сделать, значит прежде чем продавать здание, должник должен оформить с банком договор аренды земельного участка или его части только под зданием (ограниченное пользование-соглашение о сервитуте).

Или земельный участок будет оформлять уже тот, кто купит здание на публичке (если конечно это будет не банк).

Но в этом случае Росреестр может прицепится к договору купли-продажи здания без оформленных прав на земельный участок, если до продажи здания их не оформит продавец. Что выгоднее будет, отдать земельный участок банку, а здание продавать на публичке, или продавать всё вместе на публичке, здесь уже Вам надо решать.

Если считаете, что выгоднее отдать землю банку, чем потом торговать ее на публичке в одном лоте со зданием, поскольку уйдет по-любому дешевле, значит отдайте банку. Но здание без земли также может уйти дешево.

Я согласна с Александром:

«АУ вправе заключить договор и продать банку землю и здания одним лотом, при условии уплаты банком в конкурсную массу цены незаложенного имущества»

.

А если банк несогласен, значит по любому придется идти в суд.

Последнее редактирование: 5 Авг 2013 Реакции: Помощник АУ Думаю, что АУ в данном случае вправе заключить договор и продать банку землю и здания одним лотом, при условии уплаты банком в конкурсную массу цены незаложенного имущества. Александр, нас же жизнь заставляет быть формалистами)) На каком основании «АУ вправе» продать незалоговое здание банку? По ФЗоБ недвижимость продается на электронных торгах.

Прошли первые и повторные торги, лот (здание с землей) не проданы.

По ст. 138 ФЗоБ мы можем предложить залоговому кредитору оставить за собой только предмет залога, здание мы ему предлагать не вправе. Причем, землю он оставит за собой по цене = начальная цена на повторных торгах — 10%, а здание по какой цене ему предлагать?

И как потом Росреестр проглотит сделку по продаже недвижимости банкрота не на торгах?

Предложенный Вами вариант справедливый, красивый, целесообразный и т.п., но практически его реализовать проблематично.

Прежде всего потому, что нужна добрая воля банка на подобный расклад. Думаю, что банк не возьмет здание по цене повторных торгов, если его можно в перспективе купить на публичке по более низкой цене (мотив такой — кому нужно здание (незавершенка) без земли?). На самом деле банк заглотил эту тему и переваривает, времени осталось немного (скоро истечет 30 дней после признания повторных торгов несостоявшимися).

Ждемс)) ___________________________________________________ Или не берись, или доводи до конца.

Овидий, Наука любви. Пользователь «Единая судьба» земельного участка и иных объектов недвижимости, возводимых на нем, — не просто норма!

Это принцип, который у нас в настоящее время содержится в ЗК РФ, но является характерным для всей романо-германской правовой традиции. У нас случай сейчас, похожий чем то. Пытались оспорить сделку продажи земельного участка в преддверии банкротства, (но суть даже не в банкротстве и не в том, что там подписи на ДКП подделаны.

Это предмет отдельного разбирательства). Упирали в СОЮ на то что договор должен быть признан ничтожным, потому, что не может земля продаваться отдельно от объектов недвижимости, находящихся на ней. Но противная сторона принесла договоры на продажу тому же лицу всех зданий и сооружений (чуть позже заключенных).

Все инстанции согласились, что судьба земли и зданий осталась неразрывна связанна. И признали сделку состоявшейся.

Я думаю теоретически могут быть здесь казусы. Например Росреестр не зарегистрирует право на какое то здание по отдельному договору и что тогда?

Новичок C земельными участками ситуация вообще сложная. Мы оспорили договор купли -продажи здания в преддверии банкротства.

Пока шли суды, покупатель приватизировал земельный участок. Подали иск на оспаривания этого договора, ссылаясь на ст36 ЗК. суд первой инстанции отказал.

Пишем апеляцию. Арбитражный управляющий Александр, нас же жизнь заставляет быть формалистами)) На каком основании «АУ вправе» продать незалоговое здание банку?

По ФЗоБ недвижимость продается на электронных торгах. Прошли первые и повторные торги, лот (здание с землей) не проданы. По ст. 138 ФЗоБ мы можем предложить залоговому кредитору оставить за собой только предмет залога, здание мы ему предлагать не вправе.

Причем, землю он оставит за собой по цене = начальная цена на повторных торгах — 10%, а здание по какой цене ему предлагать? И как потом Росреестр проглотит сделку по продаже недвижимости банкрота не на торгах?

Предложенный Вами вариант справедливый, красивый, целесообразный и т.п., но практически его реализовать проблематично. Прежде всего потому, что нужна добрая воля банка на подобный расклад.

Думаю, что банк не возьмет здание по цене повторных торгов, если его можно в перспективе купить на публичке по более низкой цене (мотив такой — кому нужно здание (незавершенка) без земли?). На самом деле банк заглотил эту тему и переваривает, времени осталось немного (скоро истечет 30 дней после признания повторных торгов несостоявшимися).

Ждемс)) Безусловно, вы не вправе предлагать банку здание забрать, только выкупить, по цене повторных торгов минус 10%. Понятно, что для этого нужна добрая воля банка, и скорее всего придется обращаться в суд, чтобы не было претензий со стороны других кредиторов.

Кстати, и на собрание кредиторов этот вопрос стоит вынести.

Этот вариант на мой взгляд добросовестный и разумный. Что касается формалистики, процедура банкротства настолько сложна, что предусмотреть все возникающие ситуации нельзя.

Но для разрешения спорных ситуаций есть механизм судебного урегулирования в порядке ст.60. Хотя конечно, я допускаю, что в результате эта ситуация разрешится совсем другим способом.

Ипотека сооружения без земельного участка

Есть такой специфический объект недвижимости, как сеть водоснабжения населенного пункта.

Сеть принадлежит коммерческой организации.

Зарегистрирована в ЕГРП как один объект недвижимости – сооружение. Сейчас необходимо обременить этот объект залогом.Проблема в том, что земельный участок под сетью водоснабжения не сформирован и его формирование сейчас не представляется возможным. Сеть старая, советская, «всегда здесь была».

Проходит преимущественно подземным способом под множеством земельных участков разных землепользователей.

Соответственно, если и оформлять земельно-правовые отношения, то путем установления сервитутов, а не формирования единого участка. В силу ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение».Исключений из данной нормы не предусмотрено. Хотя для линейных объектов прямо допускает возможность их легального существования (и, более того, даже нового строительства) без сформированных земельных участков.При этом есть отменённое разъяснение п.

45 Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 8 от 01.07.1996

«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Российской Федерации»

«.когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании Кодекса.»И есть практика ряда региональных судов (и отказные определения ВАС) в том же ключе – если участка нет или его нельзя заложить в силу закона, то принцип единства участка и объекта на нем не нарушается ( ФАС Поволжского округа от 04.10.2012 по делу N А65-23077/2011, Постановление 6 ААС от 27.04.2016 N 06АП-1542/2016 по делу N А73-16576/2015).

И еще, аналогия с ч. 4 ст. 69 . ФЗ «Об ипотеке», согласно которой допускается ипотека объекта недвижимости без участка, если участок предоставлен на праве постоянного пользования.В такой ситуации риск признания договора ничтожным представляется минимальным, особенно учитывая общий тренд «стабильности оборота».Проблем с обращением взыскания, при необходимости, тоже не предвидится.Собственно, остаётся один вопрос: как отнесется Росреестр к такому договору? Не будет ли отказа по формальным оснвоаниям?Уважаемые коллеги, есть ли у кого-то опыт регистрации подобных обременений или оспаривания отказов Росреестра в такой ситуации.Место действия – Московская область.

Но будет интересна и практика других регионов.P.S. А можно ли сеть рассмотреть в данном контексте как принадлежность водозаборного узла?Водозаборный узел тоже закладывается, и в отличии от сети, находится на «полноценном» земельном участке.

Предоставление кредита, необходимые документы

Теперь перейдем к рассмотрению вопроса, как предоставляются такие кредиты.

Естественно, что первый шаг, это поход в банк, где нужно выяснить какие документы необходимо предоставить, условия кредитования, а также годовые проценты.В принципе практически все программы банков, которые предоставляют такие кредиты, одинаковы, единственно, что может отличаться, это процентная ставка.

После предварительного согласования, заемщик должен предоставить такие документы:

  • Документ, подтверждающий оценку стоимости участка.
  • Документы, подтверждающие право собственности (выписка из реестра, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследовании).
  • Техническая документация, где будут указаны четки границы, кадастровый номер.
  • Паспорт гражданина (заемщика), могут также потребовать документы членов семьи.

Банковское учреждение может потребовать и другую документацию, если это предусмотрено их нормативными документами.Также некоторые банки требуют наличие страховки, так как земля может по каким либо причинам прийти в негодность (например, стихийные бедствия, техногенные катастрофы).Далее документация рассматривается вместе с заявкой, и банк принимает решение о предоставлении кредита, либо отказывает в этом.Если займ берется на строительство дома, то можно предоставить его утвержденный план и проект.Интересно знать, что, если заемщик когда-либо брал кредиты и у него были проблемы с их выплатами, то, скорее всего, в заявке будет отказано.

Шаг 2. Предоставляем документы и дожидаемся оценки участка

У всех банков есть сайт, и почти все такие ресурсы – интерактивные. Оформляйте заявку онлайн: так вы сэкономите время, а иногда и деньги – есть банки, которые делают скидки «продвинутым» в цифровом отношении клиентам.Правда, решение, которое вынесет служба банка, будет предварительным.

Идти в отделение всё равно придётся – вместе с оригиналами документов.Какие бумаги понадобятся:

  1. межевой план;
  2. нотариально заверенное согласие супруги (супруга) на отчуждение земли (или справку, что вы не состояли в браке).
  3. выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений;
  4. правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, наследования, мены, дарения;
  5. кадастровый план;

Список документов заёмщика стандартный: паспорт, второй документ, справка 2-НДФЛ (если требуют), копия трудовой книжки или трудового договора.В обязательном порядке нужна оценка земельного участка.

Вы имеете право заказать заранее, иначе это сделает банк. В интересах кредитной компании занизить стоимость участка, поэтому вам нужна объективная оценка.

Что предлагают банки

Банков, предлагающих ипотеку частных домов на рынке сегодня не много, цены на эту услугу значительно выше, чем ипотека на квартиры. Мы отобрали несколько предложений по ипотеке частных домов: Эксперты рекомендуют тем, кто желает приобрести частный дом, воспользоваться потребительскими кредитами, получение которых не представляет особой сложности, а несколько большие проценты компенсируются отсутствием необходимости делать первоначальный взнос, передавать банку в залог недвижимость и тратить деньги на страхование.

Предлагаем таблицу, где для примера представлены предложения нецелевых кредитов от известных банков: В сравнении с целевыми займами потребительские кредиты находятся в явном выигрыше. Принимая решение о постройке или приобретении дома в кредит, необходимо заранее просчитать, во что обойдется ипотечный заем с учетом всех возможных издержек, а также изучить иные варианты кредита, только в этом случае выбор будет действительно объективным. Автор Аргунов Дмитрий Борисович

Правомерно ли оформление в залог только 2/3 доли здания и земельного участка

Инфо Если рассматривать так называемую модель «единого объекта, состоящего из неразрывно связанных частей как земельный участок и расположенную на нем недвижимость» (причем, недвижимость – это несколько зданий, сооружений) именно с точки зрения единства как такового, т.е.

земля и все без исключения расположенные на нем объекты (здания, строения, сооружения), то здесь целесообразно выделить следующий аспект. В целях минимизации правовых рисков для кредитной организации как займодавца по кредитному договору (кредитора) юридическая служба банка настоятельно рекомендует проводить межевание земельного участка для формирования в дальнейшем предмета договора об ипотеке с соблюдением принципа:

«одно здание (строение, сооружение) — один земельный участок»

.

2.3. Где получить займ под залог земельного участка — 3 популярных банка

Вариантов получить деньги в долг достаточно много. Банки всегда предлагают несколько программ с различными условиями.

Это позволяет выбрать вариант, подходящий конкретному заемщику в определенных условиях.

Возьмите на заметку! Принимая решение об оформлении кредита под залог земельных участков, следует помнить, что для получения небольшой суммы нецелесообразно рисковать собственностью.

Большинство банков без особых проблем выдают небольшие суммы без обеспечения.