Можно ли продавать квартиру если она в иаотеке

Можно ли продавать квартиру если она в иаотеке

В завершение


Если вы не специализируетесь на сделках купли-продажи ипотечного жилья, лучше не поскупиться и прибегнуть к услугам профессионалов. Они не только сами будут решать все проблемы, но продадут квартиру «чисто» и с максимальной выгодой для ее собственника. Оплатив их услуги, вы сэкономите время.Сотрудники агентств недвижимости имеют богатый опыт и свои подходы при работе с банками. В принципе, продажа квартиры под ипотекой – посильное дело для активного и проворного человека.

Просто изучите сперва юридические и организационные тонкости процесса.

И перед кредитором будьте максимально открыты.Поставьте, пожалуйста, оценку автору за статью!

(2 оценок, среднее: 4,00 из 5)

Загрузка.

Продажа банком

Хотелось бы обозначить самый невыгодный вариант- продажа залогодержателем. Если заёмщик не может оплачивать ипотечные взносы- банк выставляет такое имущество на специальную площадку и продаёт её с аукциона. При этом стоимость такого объекта на 20% ниже рыночной цены.

Банку не интересны ваши выгоды, ему надо вернуть своё.

Если квартиру никто не покупает на первом аукционе, она выставляется на следующем, но цена при этом становится ниже уже на 30%. Существуют люди, которые следят за появлением таких объектов на аукционах, и нет таких квартир, которые там невозможно продать.Как следует из вышеизложенного материала, нет ничего невозможного! Всё продаётся и всё покупается!

Да, такая сделка сложнее, чем продажа обычной квартиры, но зато вы приобретёте опыт, а он бесценен!

Условия банка

Сбербанк обычно идёт навстречу своим клиентам, и, в большинстве случаев, заёмщику разрешают продать залоговую квартиру. При этом необходимо выполнить ряд условий.

  • Заёмщик должен заплатить комиссию за досрочное погашение кредита. Это делается с целью минимизации рисков.
  • Продавец и покупатель должны заключить договор, который подтвердит, что сделка действительно состоится.
  • Если заёмщик ищет покупателя самостоятельно, то последний обязан выплатить остаток долга банку.
  • Банк в идеале самостоятельно занимается оформлением необходимых документов, поэтому операция будет максимально безопасной.

Продавец сам находит деньги, гасит ипотеку и продает квартиру

Именно так. Собственник-продавец самостоятельно находит средства для погашения ипотечного кредита — берет потребительский кредит или обращается за помощью к родственникам.

Наиболее простой вариант для всех сторон — продавца, покупателя, банка. Продавец в таком случае может рассчитывать, что спрос и цена на его уже необремененную залогом квартиру будут соответствовать рыночным условиям. У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья.

У покупателя, в свою очередь, меньше рисков, благодаря чему он спокойнее и быстрее принимает решение о приобретении жилья. 2

Способ 2. Покупатель передает деньги продавцу, и тот погашает ипотеку

Для реализации этого способа потребуется найти покупателя, который согласится выплатить остаток долга по ипотеке.

После погашения долга аннулируется закладная и снимается обременение. Далее на квартиру уже без притязаний банка оформляется договор купли-продажи.

Продавец получает от покупателя сумму за вычетом уплаченных денег в счет ипотечного долга. Такая схема продажи подразумевает, что у покупателя есть наличные денежные средства на весь объект недвижимости.

В интернете распространено мнение, что ипотечные квартиры продаются с дисконтом 10-30%. Однако, дисконт потребуется делать только в случае просрочек по ипотечному кредиту, когда банк собирается забрать жилье за долги, или недвижимость неликвидна. Если с квартирой все нормально, она уйдет по рыночной цене.
Если с квартирой все нормально, она уйдет по рыночной цене.

Посмотрим, что говорят наши эксперты на этот счет: Мнение экспертаНиколай ШпедтРуковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформлении ипотеки.Ипотечные квартиры сегодня легко продаются по цене рынка.

Дисконт делать не приходится. Некоторую недвижимость под ипотекой мы продавали даже выше рыночной цены.

Здесь все дело в ликвидности. Делаем скидку только на объекты с низкой ликвидностью.

Мнение экспертаАнтон АнтиповВзял и выплатил 3 ипотеки. Имею хороший опыт в ипотечных сделках. Продавал ипотечную квартиру.Продали свою ипотечную квартиру без проблем по рыночной цене.

Ее даже не пришлось выводить из залога. Покупатели оформили ипотеку в том же банке, мы просто переоформили залог, и все.

Для будущего собственника недвижимости этот способ покупки рискован. После передачи части денег и погашения ипотеки продавец может отказаться от своих намерений, пропасть, заболеть, уйти из жизни. И хотя суд будет на стороне покупателя, возврат денежных средств затянется. Поэтому рекомендуем проводить такие сделки с использованием ячеек и составлением основного договора купли-продажи (см.

Поэтому рекомендуем проводить такие сделки с использованием ячеек и составлением основного договора купли-продажи (см. далее).

Документы для продажи квартиры в ипотеке

Чтобы сделка прошла без сучка, без задоринки, продавцу необходимо заранее подготовить требуемый пакет документов.

Для разных вариантов продажи ипотечной квартиры он будет своим, а мы приведем здесь полный список:

  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на продаваемую квартиру – она подтвердит, что владельцем являетесь именно вы, а жилье свободно от обременения.
  • Паспорта всех владельцев продаваемой недвижимости (для несовершеннолетних до 14 лет – свидетельства о рождении).
  • Если среди владельцев имеются несовершеннолетние, придется получать разрешение на продажу в органах опеки. Дадут его только в том случае, если сделка не ухудшает условия жизни ребенка. Соответственно, необходимо будет не представить документы не только на продажу квартиры, но и на покупку новой. Обратите внимание: разрешение оформляется только при участии в процессе обоих родителей (опекунов, усыновителей), даже если они в разводе и живут в разных концах планеты. Срок рассмотрения заявления – 14 дней.
  • Технический паспорт квартиры. Если его нет, поспешите с заказом через БТИ или МФЦ, поскольку делается этот документ небыстро.
  • Купленная в браке, но оформленная на одного из супругов квартира не может быть продана без согласия второго супруга – в том числе если семья официально распалась. Согласие нужно оформить у нотариуса (стоимость – около 1500 рублей, в зависимости от региона).
  • Справка об оценке квартиры. Фирму, производящую оценку, как правило, рекомендует сам банк. В любом случае, у нее должна быть лицензия на оказание таких услуг. Стоимость оценки, в зависимости от региона, обычно составляет 3-5 тысяч рублей.
  • Справка из управляющей компании либо ТСЖ об отсутствии долга по коммунальным платежам.
  • Справка формы №9 (выписка из домовой книги) – в ней отражен список зарегистрированных в квартире лиц. Если на момент продажи там будет хоть одна фамилия, банк сделку завернет.

Читайте также: Что будет, если вообще не платить кредит — последствия + 6 способов сделать это законно

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя.

Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.Покупатель погашает ваш долг перед банком.

Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам.

Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН.

Она же понадобится для исполнения аккредитива.Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться.

После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

Юридические нюансы продажи ипотечной недвижимости

Мнение эксперта Сергей Богданов Стаж работы в Сбербанке 12 лет. Задать вопрос эксперту Согласно ФЗ № 102 «Об Ипотеке» и ГК РФ, заемщик имеет право использовать приобретенную квартиру по своему назначению, но распоряжаться ею только с согласия залогодержателя.

При несоблюдении требования, клиента обвинят в нарушении условий ипотечного кредитования. Тайно продать ипотечную квартиру не получится, покупатель не сможет зарегистрировать ее в Росреестре из-за обременения.

Как продать квартиру в ипотеке, которая в собственности менее 3 лет?

Продажа квартиры, находящейся в собственности меньше 3 лет, предполагает уплату налога с продажи, который для многих продавцов будет непосильным.Однако можно осуществить такую сделку без уплаты налога, если продажная цена на квартиру будет не больше той, за которую вы её приобретали.

Данная процедура называется «занижение цены».В любом случае договариваться придётся непосредственно с представителями банка.

Если они дадут «добро» на такую сделку, никто не помешает вам провести её.

Продажа кредитных обязательств

Это процедура, при которой все ваши долги и залоговое имущество переходят к другому человеку.

Как правило, такой вариант применяют те заемщики, которые приобретали имущество находясь в браке, но после развелись. В таком случае ипотека переоформляется на одного заемщика, которому достается квартира и непогашенные долги. Сложность в первую очередь заключается в том, что покупателю потребуется подготовить полный пакет документов и пройти проверку сотрудниками банка.

Сложность в первую очередь заключается в том, что покупателю потребуется подготовить полный пакет документов и пройти проверку сотрудниками банка. Процедура практически ничем не отличается от получения обычной ипотеки.

Единственное отличие – новому покупателю потребуется:

  1. Пройти проверку и доказать кредитору свою порядочность;
  2. Дождаться пока снимется обременение, и переоформить квартиру в регистрационной палате на себя.
  3. Внести первоначальный взнос;

Конечно, стоит принимать во внимание, что продать постороннему человеку долги крайне сложно. На такую сделку готовы согласиться только близкие люди или друзья.

Причины для продажи квартиры

Начнем издалека. Что такое ипотека в принципе?

Банк дает вам деньги под залог жилой площади, которую вы планируете приобрести. То есть, оплатив новое жилье, вы передаете права на него банку.

Это называется обременением новоприобретенного имущества. Закладная на купленную собственность хранится в банке до момента полной выплаты долга. Что это значит для участников сделки?

Права покупателя закреплены в ФЗ «Об ипотеке» и подразумевают, что ипотечный заемщик может использовать купленную квартиру по ее прямому назначению – жить в ней, регистрировать в ней всех, кого захочет, сдавать в аренду и так далее.

Ограничивается только право на продажу.

В ст. 37 того же ФЗ говорится, что собственность может быть отчуждена, например, для продажи, но для этого нужно согласие залогодателя – то есть разрешение банка, в котором вы оформляли кредит.

Если вы попытаетесь продать ипотечную квартиру без согласия кредитора, сделка будет оспорена, а имущество перейдет во владение банка (ст. 301 ГК РФ). Чтобы получить разрешение, нужно обозначить четкие причины продажи. Мы уже коротко коснулись этой темы ранее, в введении к статье.

Однако стоит рассказать подробнее. Чаще всего заемщики продают жилье в ипотеке банков по следующим причинам:

  1. Невозможность обслуживать ипотеку

Все, кто хоть раз имел дело с банком, знают, что кредиторов не волнует материальное положение заемщика.

Платежи нужно погашать ежемесячно и вовремя – иначе есть вероятность накопить огромный долг из-за повышения ставок и штрафов. Поэтому при ухудшении своего материального благополучия (потеря работы из-за сокращения, разорилось ваше предприятие или прогорел бизнес), стоит сразу же обратиться в банк. Здесь вам предложат несколько вариантов решения проблемы – перекредитование или рефинансирование на более выгодных условиях, либо, если вы не видите возможности улучшения своего материального положения, продать ипотечную квартиру и переехать на съемное жилье или к родственникам, в зависимости от ваших обстоятельств.

  1. Желание, возможность или необходимость улучшить – или сменить жилищные условия

Например, при пополнении в семье, вам может потребоваться еще одна комната. Или же вам необходимо переехать по работе.

Также причиной может стать простое желание переехать в более комфортное место – в благоприятном районе, на удобном этаже и т.д.

Здесь также есть две опции решения проблемы. Первая – получение второй ипотеки, если позволяют доходы вашей семьи.

Второй вариант – продажа имеющегося жилья.

  1. Семейные и бытовые обстоятельства

Можно продать квартиру и в случае, если вы собираетесь разводиться, жениться или выходить замуж.

И даже если у вас происходят конфликты с соседями. И даже если вы обнаружили недостаток застройки – неважно, появившаяся ли это трещина в потолке, которой ранее не было, либо изменение маршрутов общественного транспорта или шумное строительство неподалеку. Можно ли продать ипотечную квартиру – и заработать на этом?

Можно. Однако этот вариант годится только тем, кто заранее решил заработать на продаже собственности в новостройке – или в тех случаях, когда необходимость в купленном в ипотеку жилье отпала за время его строительства.

Схема выглядит так: вы покупаете жилье на ранних этапах строительства и добросовестно выплачиваете кредит весь срок до сдачи объекта в эксплуатацию. Готовый объект будет стоить гораздо дороже, а значит вы сможете перекрыть все расходы на ипотеку. Специалисты советуют продавать ипотечную собственность до ее сдачи в эксплуатацию – так будет проще переоформить договор.

Этап №3 — Регистрируем сделку купли-продажи

Если участники заверяли договор купли-продажи у нотариуса, то договор на регистрацию может подать нотариус — подробнее.

Если договор составлен в простой форме, то участники сами подают его на регистрацию. С 2017 года во многих городах Регистрационные палаты принимают договора только через посредника в виде МФЦ («Мои документы»).

Если в вашем городе (поселке) можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать. Сам процесс подачи документов в МФЦ или Рег.палату не отличается, поэтому в инструкции я указала про МФЦ (это самый распространенный случай).