Как выделяются доли ребенку при продаже квартиры

С какого возраста ребенок может продать свою долю


Возраст до совершеннолетия делится на несколько интервалов. В каждом из них дети наделены определенными правами и обязанностями:

  1. От 6 до 14 лет — могут совершать только мелкие бытовые сделки. Остальные действия, требующие нотариального заверения или госрегистрации, за них осуществляют родители, опекуны, усыновители. Лица, действующие в интересах ребенка, несут по сделкам имущественную ответственность ().
  2. Вступившие в брак до 18 лет, но не ранее 16 лет () считаются полностью дееспособными даже после расторжения брака. Супруги вправе самостоятельно осуществлять сделки с квартирой или иными имущественными ценностями.
  3. Эмансипированные юноши и девушки от 16 лет могут распоряжаться своим имуществом без спроса. Объявление о полной дееспособности возможно, если несовершеннолетние работают по трудовому договору, занимаются предпринимательством. Признание происходит с согласия родителей при участии ООП или по решению суда.
  4. От 14 до 18 лет — имеют право на совершение бытовых сделок, распоряжение своим заработком, внесение вкладов и участие в кооперативах. Прочие сделки, в том числе и распоряжение долей в квартире, может осуществляться только с согласия родителей (родных или приемных), попечителей ().
  5. С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи.

Допускается реализация части недвижимости подростком, достигшим 16 лет, только при условии его эмансипации или вступления в брак. Но это исключения, в остальных случаях нужно согласие родителей или органов опеки.

В каких случаях можно продать квартиру, если в доле несовершеннолетние дети

Если правом на собственность обладают дети, то при продаже имущества у родителей есть два варианта:1.

Продать квартиру и сразу купить новую, в которой будет выделена равнозначная доля ребенку.2. Продать квартиру без последующей покупки новой жилплощади, но при этом выделить ребенку равнозначную долю в любой другой квартире (например, такое согласие могут дать близкие родственники).Если продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний, но он не является ее владельцем, разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки не требуется.

Однако при продаже квартиры необходимо выписать всех текущих жильцов из нее, а ребенка нельзя выписать «в никуда». В таком случае предварительно необходимо найти место, по условиям соответствующее требованиям органов опеки, где будет прописан несовершеннолетний, и получить разрешение на выписку. Причем до 14 лет ребенок не может быть прописан в квартире без родителя.

Поэтому сначала нужно прописаться хотя бы одному из родителей, затем прописать ребенка.Однако на практике существуют ситуации, когда возможны некоторые отступления от законов РФ.Приобретение нового жилья с выделением доли собственности на ребенка не обязательно в следующих случаях:

  • Когда новая квартира приобретается в новостройке (при этом ребенок должен быть где-то временно прописан).
  • Когда семья переезжает в другой город, а деньги от продажи квартиры перечислены на счет в банке, открытый на имя ребенка;
  • Когда семья с ребенком уезжает жить за границу;

Также практический опыт свидетельствует, что допускаются случаи, когда для ребенка может быть приобретена доля в жилье с ухудшением условий. Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на такой вариант в следующих ситуациях:

  • Когда несовершеннолетнему будет крайне полезно определенное образование, уход, вид обучения, которые невозможно получить на текущем месте жительства.
  • Когда несовершеннолетнему срочно требуется дорогостоящее лечение;
  • Когда в связи с состоянием здоровья несовершеннолетний не может больше проживать на текущем месте жительства (например, при выявлении астмы из загазованного города необходимо переехать в более экологически благополучный район);

Главный критерий, которым пользуются органы опеки и попечительства, выдавая разрешение на реализацию имущества в таких случаях, – соблюдение и удовлетворение интересов ребенка.

При покупке жилья за маткапитал нужно выделить доли всем членам семьи

Жилье, на которое вы потратили средства материнского капитала, должно быть оформлено как общая долевая собственность владелицы сертификата, ее детей и официального супруга.

Но это правило нередко нарушают.Например, в ситуации как у вас — когда маткапитал вкладывают в долевое строительство. Тогда право собственности члены семьи приобретают только после того, как дом введут в эксплуатацию. Но бывает, что за время строительства в семье рождается еще один ребенок.

Или квартира строится слишком долго, родители решают ее продать и купить другую.

И получается, что доли детям выделять еще негде, но и ждать дальше тяжело.Если нельзя сразу оформить жилье в долевую собственность, в том числе детей, член семьи, на чье имя купили жилье, должен дать нотариальное обязательство выделить доли на всех остальных, в том числе на несовершеннолетних детей.Сделать это необходимо не позднее полугода с того момента, как он снимет обременение с квартиры, если приобретал ее в ипотеку, или когда застройщик достроит дом и введет его эксплуатацию.Такое обязательство вы оформляли, когда получали материнский капитал на приобретение строящегося жилья.

Но, поскольку вы продали строящуюся квартиру раньше, чем дом ввели в эксплуатацию, обязательство вы не выполнили.Как экономить, меньше тратить и больше зарабатыватьРассказываем в нашей бесплатной рассылке.

Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделюПодписаться

Нотариальное заверение: обязательное условие

Любые сделки с недвижимостью, если в них принимает участие несовершеннолетний, обязательно заверяются нотариусом.

Для заверения договора обязательным является присутствие у нотариуса обоих родителей, однако если это нереально по причине того, что один из них не дает согласия на сделку, уехал очень далеко после развода, а его местонахождение неизвестно — соответствующее разрешение можно получить через суд. Если второй родитель умер, нужно не забыть принести нотариусу свидетельство о смерти.
Если второй родитель умер, нужно не забыть принести нотариусу свидетельство о смерти.

Когда один из родителей находится за границей, он может заверить разрешение в российском консульстве и отправить супруге (или супругу). После заверения договора нотариусом и получения (в той же конторе) акта приемки-передачи недвижимости необходимо завершить формальности в Росреестре, зарегистрировать ребенка по новому месту жительства.

По завершении всех мероприятий важно не забыть представить в органы опеки копии договоров, чтобы они зафиксировали факт полноценного замещения прежней собственности несовершеннолетнего.

Шаг 4. Зарегистрируйте сделки в Росреестре

Подайте документы на перерегистрацию права собственности через любое МФЦ. Чтобы зарегистрировать переход права собственности, предоставьте:

  1. договора купли-продажи;
  2. паспорт покупателя и продавца либо свидетельство о рождении, если ребенок младше 14 лет.
  3. разрешение отдела опеки и попечительства;

Оплатите государственную пошлину за регистрацию права собственности — ее размер составляет 2 000 рублей.

За регистрацию права собственности на новое жилье платите вы, на отчуждаемое — покупатель.

Предоставьте сотруднику МФЦ пакет документов, оригинал квитанции об оплате пошлины и заполните заявление — вам предоставят бланк. При приемке документов сотрудник МФЦ выдаст вам опись с перечнем принятых документов, а также назовет сроки выдачи новых выписок, подтверждающих право собственности.

Обычно он составляет 7-9 рабочих дней.

Когда могут отказать в продаже доли?


В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение. Отрицательный ответ может быть дан, если:

  1. покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
  2. в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
  3. недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
  4. заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.
  5. приобретаемое жилье не достроено;
  6. инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;

Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.

В ряде случаев человек может быть признан дееспособным в 16 лет. В этой ситуации при заключении сделки удастся обойтись без привлечения органов опеки.

В ряде случаев родители могут получить одобрение на продажу недвижимости, если откроют счет на имя ребенка и внесут туда сумму, размерную стоимости проданной доли. Однако воспользоваться денежными средствами удастся только после того, как ребенку исполнится 18 лет. Одобрение от органов опеки удастся получить, если покупаемая квартира имеет лучшие условия проживания Видео

Образец контракта купли-продажи

Контракт купли-продажи квартиры, доли в которой принадлежат несовершеннолетним собственникам, составляется в письменной форме.

Он должен включать следующие сведения:

  1. наименование контракта;
  2. подписи сторон.
  3. данные законного представителя несовершеннолетнего собственника;
  4. сведения о наличии аванса, задатка, рассрочки;
  5. цену сделки;
  6. порядок перечисления денежных средств;
  7. данные сторон;
  8. права и обязанности сторон;
  9. сведения об объекте (величина долей, адрес, этажность дома, общая площадь квартиры);
  10. ответственность сторон;
  11. дата и место оформления;

Образец договора купли-продажи

Как снизить налог при продаже детских долей

При продаже имущества раньше минимального срока владения можно использовать вычеты, которые уменьшают доход:

  • В сумме расходов на покупку доли.

    У ваших детей их нет, так как они ничего не платили.

  • В размере миллиона рублей без подтверждения расходов. Это ваш вариант.

Доход от продажи детских долей можно уменьшить на сумму вычета. А вот как именно, это зависит от оформления продажи.Если продать долю по отдельному договору, тогда у каждого ребенка вычет составит миллион рублей.

Это пригодится тем, кто выделяет детям большие доли — например, 25%.

Но нужен именно отдельный договор.

Так делают редко, но это законная схема.Если продать доли одним договором, тогда вычет придется распределить между детьми. Его дадут не каждому ребенку, а миллион рублей на всю квартиру. У детей будет по 5% вычета, то есть доход каждого можно уменьшить на 50 тысяч рублей.

Общую сумму распределяют пропорционально долям в квартире.При продаже детских долей за 400 тысяч рублей придется начислить налог с 350 тысяч. Но и его можно уменьшить до нуля, если использовать право на имущественный вычет при покупке квартиры, которое возникло у детей. Даже если они еще маленькие, фактически они потратили свой доход от продажи одной доли на покупку другой доли.
Даже если они еще маленькие, фактически они потратили свой доход от продажи одной доли на покупку другой доли.

Привязки к возрасту для вычета при покупке жилья нет. А по декларации будет взаимозачет налога к возврату и той суммы, которую вы должны заплатить в бюджет.

Это кажется не очень справедливым, но так работает закон и это нужно учитывать при распределении долей и последующей продаже. Что делать? 16.04.18

Что советуют сделать юристы?

Лучше всего выделять часть пропорционально доли материнского капитала в общей стоимости недвижимости. В самом обязательстве нужно будет, чтобы родители прописали адрес нового владения, технические характеристики.

Оно будет считаться исполненным только после получения выписки их Единого реестра.А также, стоит отметить, что если родители использовали какие-либо сертификаты поддержки семьи, то территориальные органы власти могут потребовать, чтобы доли в квартире были выделены в равноценных частях.

Необходимые для сделки документы

Для продажи квартиры несовершеннолетнего собственника придётся собрать довольно большой пакет документов:

  1. предварительное согласие на сделку от органов опеки;
  2. паспорта законных представителей;
  3. заявление от законных представителей несовершеннолетнего на разрешение сделки и письменное согласие на неё;
  4. письменное согласие ребёнка старше 14 лет проживать на новой жилой площади
  5. свидетельство о рождении ребёнка;
  6. документы на продаваемую и покупаемую квартиры:

поэтажный план с описанием;кадастровый паспорт;справки:

  1. об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  2. из БТИ с указанием стоимости объектов;
  3. об отсутствии задолженности из налоговой инспекции;

выписки:

  1. из Росреестра о праве собственности на объекты;
  2. из домовой книги;

копии лицевых счетов.

Если продали квартиру с детскими долями

Семьи с детьми переплачивали десятки тысяч рублей НДФЛ при продаже квартир с детскими долями.

Все из-за материнского капитала. По сделкам начиная с 2017 года налог при продаже такого жилья нужно считать по-новому.
Вот главное:

  • Распределять расходы между членами семьи нужно пропорционально долям. Если детям принадлежит по 25% в квартире, доходы от продажи этой доли уменьшаются на 25% расходов на покупку квартиры.
  • Если для покупки жилья использован маткапитал, при расчете НДФЛ доходы от продажи детских долей в квартире или доме можно уменьшать на расходы. Раньше по подаренным и переданным по соглашению долям так было нельзя.
  • Это касается сделок по продаже жилья с 2017 года. Кто продал раньше, не сможет уменьшить или вернуть налог.
  • Расходы должны оплатить родители или их супруги.
  • Если продали квартиру в 2017 или 2019 году и уже заплатили налог, подавайте уточненную декларацию, чтобы его вернуть.

Расскажите другим семьям с детьми:Поделиться способом экономии на НДФЛ

Нужно ли выделять долю ребенку при покупке квартиры

При покупке новой квартиры вопрос с выделением детских долей остается на усмотрение родителей.

Кто-то оформляет жилое помещение в собственность на одного члена семьи, кто-то выделяет часть собственности каждому: и родителям и всем детям.
Но есть некоторые ситуации, когда выделение детской доли в покупке обязательно:

  • При приватизации муниципальных квартир выдел детских долей также обязателен.
  • При продаже старой квартиры, в которой совладельцами были дети, выделение равнозначной доли в новой квартире также обязательно. Перед сделкой купли-продажи старой квартиры родители должны оформить обязательство о выделе детских долей в новом жилом помещении, иначе ООП не разрешит продажу. Если же они каким-либо образом обойдут этот запрет и не выделят в новом жилье детские доли, сделка может быть признана недействительной.
  • Согласно при покупке жилого помещения в ипотеку с использованием средств МС, после снятия обременения на жилье, родители обязаны . Но сначала родители выплачивают ипотечный кредит, а уже потом выделяют часть жилого помещения несовершеннолетним в собственность.

Например, супруги Новосельцевы с двумя детьми проживали муниципальной трехкомнатной квартире по договору социального найма. Они решили приватизировать квартиру и занялись оформлением документов.