Что такое комиссия при съеме квартиры и залог

Базы объектов недвижимости


Поиск подходящего для аренды помещения можно осуществлять при помощи просмотра объявлений в средствах массовой информации По общим правилам рынка недвижимости в нашей стране, существует первичный и вторичный. В первом случае, в аренду отдается жилье в новостройках, которое еще не использовалось для проживания, и только приобретено. Во втором случае, сдаются объекты недвижимого имущества, которые находятся в домах, которые уже функционируют некоторое время.

Исходя из этого, и формируются базы объектов недвижимости.

Люди которые хотят сдавать квартиры или дома в аренду, обращаются в риэлтерские компании, либо подают объявления в различные средства массовой информации. Те лица, которые хотят арендовать жилье, также могут получать услуги по поиску необходимого объекта через риэлторов, либо просматривать средства массовой информации.

Таким образом и формируются базы объектов недвижимости.

Важно знать, что те риэлторы, которые занимаются своей работой профессионально, сразу скупают информацию, через своих людей в средствах массовой информации, либо все тиражи газет.

Там они выискивают новые квартиры или дома, которые планируется сдавать в аренду, договариваются с их хозяевами, и дают уже объявления от своего имени.

Что значит комиссия при съеме жилья?

Понятие «комиссия» означает денежное вознаграждение в ответ на предоставленные услуги.

На рынке недвижимости агентства получают комиссию за следующие оказанные ими услуги:

  • Показ жилья. Под показом понимается выезд по адресу нахождения объекта с предварительным согласованием времени встречи между агентом, арендатором и арендодателем (собственником жилья). После прибытия на место риэлтор проводит презентацию квартиры, показывая клиенту все преимущества данного варианта;
  • Проведение переговоров. Сотрудник агентства должен не только показать объект, но и урегулировать возможные спорные ситуации. Например, уговорить хозяина жилья на небольшое снижение арендной платы. Риэлтор должен провести переговоры таким образом, чтобы стороны в итоге пришли к компромиссу и сделка состоялась;
  • Составление и подписание договора. Агентства подготавливают договор аренды с указанием реквизитов обеих сторон на фирменном бланке организации. В назначенное время стороны встречаются с представителем агентства в оговоренном месте (это может быть непосредственно объект аренды, либо офис фирмы) и подписывают договор.
  • Подбор вариантов жилья, соответствующих тем условиям, которые были заявлены заказчиком. В качестве заказчика в данном случае выступает будущий арендатор;

О том, как грамотно составить эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг, читайте в статье.

03 Залоговая плата – способ защиты интересов собственника

Чтобы защитить свою собственность от возможных негативных последствий со стороны квартиросъемщика, очень часто используется такой способ гарантии, как залог. Он известен еще, как страховой депозит, уплата за последний месяц.

Во многих случаях квартиросъемщику требуется иметь минимум двухмесячный размер стоимости арендованной квартиры.

Это при условии, что не пользовались услугами агентства по ее поиску.

Иначе понадобятся еще средства на уплату комиссии. Один платеж за съемную квартиру идет в качестве уплаты за первый месяц, второй используется, как залоговые средства. Они при определенных условиях возвращаются квартиросъемщику, если соблюдены условия соглашения.

В нем обычно прописан срок, на который сдается жилплощадь, условия преждевременного расторжения. Также обязательное условие: снимаешь квартиру – сохраняешь имущество, производишь коммунальные платежи. Когда договор расторгается, хозяин проверяет сохранность недвижимости, отсутствие задолженности.

Когда ее нет, квартира и все имущество не повреждены, хозяин возвращает сумму страхового депозита в полном объеме. При порче имущества, наличии долга по коммунальным платежам, из залоговых средств вычитываются деньги на возмещение нанесенного ущерба. Смысл залоговой суммы за квартиру сводится к одному: подписывая договор, наниматель кроме того, что платит за первый месяц проживания, вносит еще одну сумму.
Смысл залоговой суммы за квартиру сводится к одному: подписывая договор, наниматель кроме того, что платит за первый месяц проживания, вносит еще одну сумму.

Она, как правило, равняется месячной плате. Это гарантия того, что наниматель будет соблюдать условия найма и обязательства.

При возможном ущербе, нанесенном квартиросъемщиком имуществу, хозяин вправе воспользоваться залогом для его возмещения.

Действующее законодательство не содержит определения залога или страхового депозита.

По этой причине возникают споры о правомерности требования залоговой суммы. Если расценивать страховой депозит при аренде жилплощади с точки зрения закона, то его можно определить, как способ обеспечения договоренностей между нанимателем и собственником – . Договорные обязанности заключаются в письменном виде.

Названная статья ГК указывает, что исполнение договорных обязательств обеспечивается такими способами, как уплата залога, задаток, неустойка, гарантиями банков, поручительством и всеми другими способами, предусмотренными законодательством. Отсюда вывод: заключая договор найма квартиры, стороны вправе выбрать способ, обеспечивающий выполнение обязательств.

В случае с арендой это, чаще всего, залоговая сумма.

Как грамотно передать залог, чтобы защитить свои интересы

Передача залога обычно происходит по стандартной схеме.

Арендатор самостоятельно или с помощью агента находит подходящую ему квартиру, знакомится с владельцем и осматривает помещение. Затем он может внести аванс (не путать его с залогом!), чтобы подтвердить своё намерение заключить сделку.

Так он получает гарантию, что выбранная квартира не будет сдана другому желающему. Как только договор найма будет подписан, он передаёт хозяину сумму аренды за 1 месяц, которая является залогом.

Подробный пошаговый алгоритм выглядит таким образом:

  1. В день подписания документов стороны встречаются для подписания документов. Если сделка проводилась через риелтора – оформлением будет заниматься он;
  2. Стороны подписывают договор, арендатор передаёт залог, месячную стоимость аренды. При наличии в сделке риелтора также время оплатить комиссию за посреднические услуги. Факт передачи средств лучше всего засвидетельствовать распиской, она будет служить доказательством.
  3. Квартиранту предлагается ещё раз внимательно осмотреть помещение, работу всех бытовых приборов и техники, сверить показания счётчиков;
  4. После этого формируется . Этот документ создан, чтобы подробно описать состояние передаваемой в аренду квартиры. Если есть проблемы – на них следует сделать акцент;

Когда срок действия договора аренды закончится, и съёмщик решит съехать, хозяин помещения передаёт залог ему обратно.

Со своей стороны, квартирант оставляет дом в отличном состоянии, с исправной техникой и целой мебелью.

Подписание договора найма и оплата услуг

При заключении договора должны присутствовать три лица – риэлтор, собственник и квартиросъемщик. В договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие пункты:

  1. Характеристики снимаемого жилья – общая площадь, адрес;
  2. Паспортные данные;
  3. Обязанности и права сторон;
  4. Размер ежемесячной арендной платы;
  5. Срок действия договора;
  6. Порядок оплаты ЖКХ.
  7. Порядок оплаты аренды;

Обратите внимание на название документа.

Это должен быть договор найма, а не договор аренды. Согласно российскому законодательству, помещение для проживания гражданин может снять только на основании договора найма. По желанию заинтересованных лиц риэлтор может включить дополнительные пункты. Например, опись имущества или договоренность о неизменной сумме аренды в течение действия договора.

Например, опись имущества или договоренность о неизменной сумме аренды в течение действия договора.

При заключении договора арендатору следует обратить внимание на документы собственника – паспорт и свидетельство на владение недвижимостью.

В свидетельстве о праве собственности в разделе «вид права собственности» в идеале должен быть указан вид права – индивидуальная собственность.

Это означает, что владелец единственный собственник этой недвижимости, и только он вправе ею распоряжаться. Если в этом разделе указан вид права «общая долевая», то собственником этой квартиры является кто-то еще.

Это значит, что другой владелец может в судебном порядке оспорить заключенный договор найма и выселить квартиросъемщика. Чтобы подстраховаться, желательно подписывать договор со всеми законными владельцами недвижимости. Если по каким-то причинам дольщики не могут явиться на сделку, одному из владельцев нужно предъявить доверенность на заключение договора от их имени.

Внимательно ознакомьтесь с пунктом об оплате. Если в нем указана фиксированная сумма, то сверх нее, например, за коммуналку, вы платить не обязаны. Помимо суммы аренды в договоре может быть прописано обязательство квартиросъемщика брать на себя расходы за ЖКХ.

Отдавать комиссию за оказание риэлторских услуг нужно только после подписания договора и получения в руки ключей от квартиры.

Не рекомендуется подписывать документы с теми риэлторами, которые просят свой гонорар вперед.

Прежде чем поставить свою подпись, внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами документа. Иногда происходит так, что владельцем квартиры оказывается подставное лицо. Проверьте паспорт владельца, посмотрите фамилию на квитанциях по коммунальным услугам, потребуйте предъявить документ на право собственности.

Возможно Вас заинтересует статья, как правильно передать имущество при сдаче квартиры — составляем опись по образцу, прочитать об этом можно .

Что такое аванс?

Аванс – предварительный платеж, который позволяет закрепить приглянувшийся объект за собой.

Часто люди находят подходящий им вариант для будущей аренды, который соответствует всем необходимым требованиям. Сюда входят цена, местоположение, условия проживания и другие характеристики объекта.

Но не всегда есть возможность оформления сделки в ближайшее время.

Например, нет финансовой возможности внести сумму аренды за первый месяц, либо выплатить комиссию агентству. В этом случае единственным вариантом закрепления за собой понравившегося объекта является внесение аванса.

О том, на что обратить внимание при осмотре квартиры, читайте здесь.

Сумма аванса оговаривается сторонами и выплачивается хозяину жилья.

В ответ на это хозяин снимает квартиру с аренды. Аванс должен выплачиваться на основании заключенного предварительного договора. В противном случае есть риск нарваться на мошенников в лице недобросовестного риэлтора или нечестного хозяина объекта. Риэлтор и арендодатель могут находиться в сговоре и после получения аванса перестать выходить на связь.

Риэлтор и арендодатель могут находиться в сговоре и после получения аванса перестать выходить на связь.

Доказать в этом случае ничего не возможно, так как факт передачи аванса не будет подтверждаться документально. Солидные агентства недвижимости предоставляют клиентам возможность оформления предварительного договора, в котором не только прописывается сумма аванса, но и условия его возврата.

Часто аванс не возвращается, а входит в стоимость последующего арендного платежа. к содержанию ↑

Что делать если не возвращают?

Если арендатор добросовестно соблюдал все условия договора и имуществу не был нанесен ущерб, а залогодержатель отказывается возвращать деньги, то в первую очередь арендатор может составить претензию на имя недобросовестного собственника. Для справки: Арендодатель может обосновывать свое нежелание возвращать залог перечнем испорченного имущества, что по факту может быть естественным износом вещей, вызванным их долгой эксплуатацией.

В таком случае квартиросъемщик имеет все шансы выиграть суд с иском о взыскании неосновательного обогащения. Кроме того, угроза обращения в налоговую службу может повлиять на арендодателя, который не платит налоги на доход от сдаваемого в аренду жилья.

Если арендодатель не отвечает на звонки и не выходит на связь, арендатор может обратиться в суд, предварительно составив самостоятельно акт возврата имущества и направив его заказным письмом собственнику жилья.

Внимание: плюсом для будущих разбирательств будет наличие фото- или видеосъемки состояния квартиры на момент составления акта.

Комиссия

О том, что значит комиссия при съеме квартиры, было описано выше. Остаётся рассмотреть вопрос о том, а что такое комиссия при съеме арендной квартиры.Под комиссией понимают денежный сбор за оказание посреднических услуг представителю владельца недвижимого имущества.

Этими представителями выступают риэлторы.Список посреднических услуг:

  1. Составление и заключение всей сопутствующей письменной документации.
  2. Обзорная экскурсия посредника непосредственно на самом объекте.
  3. Поиск жилья по индивидуальным критериям, установленным соискателем арендного помещения.
  4. Выезд на объект и помощь в разрешении конфликтных ситуаций между арендатором и арендодателем в случае их возникновения.

В данном случае съёмщик жилья значительно быстрее находит подходящую для него недвижимость без лишних трат, а владелец квартиры не будет тратить время и силы на поиск надёжного арендатора.На рынке арендной недвижимости представлены две разновидности комиссионных отчислений за квартиру:

  1. С максимально высокой ставкой по процентам (может составлять более 100%, также всегда выше квартплаты арендуемой площади, обычно применяется при аренде дорогостоящего жилья либо для корпоративного съёма).
  2. С пониженной процентной ставкой (составляет комиссия 50%, а иногда и менее (до 20%) в зависимости от платёжеспособности арендатора и самой ежемесячной суммы арендной платы).

Вопрос оплаты арендованной жилплощади в виде дополнительной комиссии обычно оплачивается арендующим участником сделки. Это характерно для квартир среднего ценового диапазона.

Владельцы элитных сооружений выплачивают эту сумму самостоятельно за подбор наиболее подходящего для них клиента.

Этот вид бизнеса актуален для риэлторов, занимающихся дорогостоящим жильём. оплачивается только после составления и подписания итогового договора аренды.

Опасная уловка 4 Набивают себе цену

Я не встречала ни одного клиента, который не хотел бы найти профессионального агента. Все хотят найти хорошего риелтора и спокойно снять квартиру.

Этим желанием и манипулируют недобросовестные агенты.Уловка состоит в том, чтобы набить себе цену искусственными способами.

Поскольку многие люди считают, что у профессионального риелтора много клиентов, агенты создают воображаемую очередь из желающих с ним работать. Нужно, чтобы клиент понял, что если прямо сейчас не подпишет договор с риелтором, то не попадет к такому профессионалу и не снимет квартиру вообще никогда.Как только клиент оказывается рядом, такой агент всячески изображает свою занятость и востребованность.

У него постоянно звонит телефон, он записывает что-то в ежедневник, договаривается о серьезных сделках, называет цены дорогих квартир. Все это клиент должен видеть и слышать.На самом деле риелтор играет спектакль, а звонит ему друг.Этим приемом пользуются, когда не хотят или не умеют по-другому привлечь клиента.

Профессионалы рынка выявляют желания и потребности клиента, ориентируют по объектам, рассказывают про цены и риски. Клиент сам решает работать с агентом и подписывает договор.

Это долгий процесс, и в результате агент может просто потратить время зря и не получить ни копейки. Поэтому манипуляторы набивают себе цену и заманивают клиента наигранными звонками.Что плохого.

Неизвестно, почему агент идет на такую хитрость и что ждет клиента после подписания договора. Возможно, он новичок — не знает рынка недвижимости, не разбирается в нюансах сделок и поэтому решил поучиться на живом клиенте. Наниматель ожидает получить услугу высшего уровня, а нарывается на дилетанта.

Или из-за некачественной работы к агенту не возвращаются клиенты и не рекомендуют его своим знакомым, поэтому он привлекает клиентов таким способом — тогда есть риск получить услугу низкого качества. Но самое страшное — связаться с мошенником.

Они умеют втираться в доверие и знают страхи и опасения нанимателей.Что делать. Не верьте, если агент пытается показать вам свою занятость и торопит подписать договор.

Лучше найдите профессионального риелтора — поговорите со знакомыми, возможно, они уже работали с кем-то. Или обратитесь в известные агентства — большинство крупных агентств состоят в Российской гильдии риелторов.

Можно поискать там. Имейте в виду, что эту уловку легко перепутать с реальной нехваткой времени. Агенты бывают заняты, и график работы может быть расписан на месяц вперед. Но в таком случае риелтор просто порекомендует вам другого агента, передавать клиентов друг другу — нормально в риелторском мире.

Не думайте, что агент в такой ситуации потеряет в деньгах. Чаще всего клиентов отдают не бесплатно, а за посредническое вознаграждение — 10—20% от размера комиссии.

Кто должен платить?

Как правило, при аренде квартиры вознаграждение агенту платит квартиросъемщик, но это касается жилплощади средней и низкой ценовой категории.За сдачу элитной недвижимости платит собственник, так как найти клиента на дорогие квартиры часто бывает непросто.

К тому же, для многих владельцев дорогих апартаментов сдача в аренду является бизнесом.Иногда комиссия может делиться между двумя заинтересованными лицами, собственником и арендатором, по обоюдному согласию.Предлагаем вам образец договора на оказание риэлторских услуг по поиску жилого помещения для найма: Скачать. к содержанию ↑

Кто платит риэлтору при аренде квартиры, собственник, наниматель?

  1. Рынок недвижимости, не обремененный законами, которые должны регулировать отношения между участниками постоянно провоцирует споры, недопонимание и неприятие сложившихся обычаев, которые возникают благодаря посредникам, собственникам и арендаторам.

Речь о том, что постоянно возникает вопрос, кто платит комиссию риэлтору при аренде арендатор (наниматель) или арендодатель (наймодатель). Попробуем разобраться!

Как правильно оформить договор аренды и передачу залога

Особенности финансовых взаиморасчетов, в том числе передачу и назначение залоговых средств, указывают в договоре аренды.

Стандартный документ включает информацию об: � арендаторе — ФИО, паспортные данные; � арендодателе — паспортные данные и документы, которые подтверждают право владения сдаваемой недвижимостью; � жилье — адрес, состояние, опись мебели и техники; � условиях аренды — сумма и порядок внесения ежемесячного платежа, порядок оплаты коммунальных услуг, размер залога и условия его возврата, права и обязанности обеих сторон договора, срок аренды, условия расторжения договора. При передаче задатка оформляют расписку, в документе квартиросъемщик указывает сумму, которую передал арендодателю, его данные, адрес квартиры.

Заверять расписку у нотариуса не обязательно, достаточно передать деньги при свидетелях, которые подтвердят соглашение. Паспортные данные и подписи свидетелей указываются в конце документа.

Важно! В расписке точно указывают назначение платежа — залог в связи с заключением договора аренды жилья. Ошибки и неточности при составлении документа могут быть использованы для неверной трактовки с целью обмана и присвоения денег недобросовестным арендодателем.

Например, залоговый платеж может квалифицироваться как займ без указания условий кредитования.

Договор должен включать параграф «Условия оплаты», в котором прописывается порядок и условия использования залогового депозита. Проследите, чтобы в документе были указаны следующие условия: собственник не может использовать залог в личных целях — предполагается, что указанная сумма передается ему на хранение и находится в свободном доступе; точный порядок приемки помещения, после которого составляется акт возврата — документ, подтверждающий отсутствие претензий у собственника к квартиранту; страховой депозит может быть использован для компенсации ущерба или в счет оплаты аренды.

Важно!

Некоторые арендодатели указывают в договоре условие: если квартирант прожил меньше 11 месяцев, страховой депозит не возвращается.

Так собственник страхует себя от необходимости искать нового арендатора.